คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ

บริษัทมีการดำเนินธุรกิจหลักในการพัฒนาและขาย อสังหาริมทรัพย์ซึ่งประกอบไปด้วย บ้านและที่ดินจัดสรร ห้อง ชุดในคอนโดมิเนียม และธุรกิจโรงแรม โดยผลการดำเนินงาน ปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ และรายได้ จากการประกอบกิจการโรงแรม จำนวน 794.19 ล้านบาท และ 947.43 ล้านบาท ตามลำดับ หรือคิดเป็นร้อยละ 35.29 และ ร้อยละ 42.09 ของรายได้รวมทั้งหมด ตามลำดับ ซึ่งในงวด ปี 2566 นี้ บริษัทยังคงลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างยอดขาย และเพิ่มการรับรู้รายได้ในอนาคต ซึ่งบริษัทมองว่าหากสภาวะ เศรษฐกิจมีการฟื้นตัว และภาวะการแพร่ระบาดของโรคติด เชื้อไวรัสโคโรนา (COVID-19) มีสัญญาณที่ดีขึ้น บริษัทจะ สามารถขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างแล้วเสร็จได้ตาม เป้าหมาย ประกอบกับธุรกิจโรงแรมที่จะเริ่มกลับมาดำเนินการ ได้ตามเป้าหมายตามการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐและการเปิดประเทศต้อนรับ นักท่องเที่ยวต่างชาติ

สำหรับรายละเอียดของทรัพย์สิน หนี้สิน และทุน ตลอดจน ผลการดำเนินงานโดยละเอียดได้ถูกแจกแจงให้ทราบแยกตาม ประเภท รวมถึงตัวเลขอัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญดังต่อไปนี้

ฐานะทางการเงิน

สินทรัพย์

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2565 กลุ่มบริษัทมีสินทรัพย์รวมจำนวน 12,820.07 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจำนวน 1,666.65 ล้านบาท หรือคิดเป็น อัตราเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.94 จาก 31 ธันวาคม 2565 โดยสาเหตุหลัก มาจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเพิ่มขึ้น 1,667.6 ล้านบาท เนื่องจากในระหว่างปี กลุ่มบริษัทมีโครงการ ที่อยู่ระหว่างพัฒนาหลักๆ อาทิเช่น โครงการคอนโดมิเนียม ดิ อิสสระ สาทร, โครงการคอนโดมิเนียม ศศรา หัวหิน ทั้ง 2 โครงการสร้างเสร็จ ในช่วงปลายปี 2566 โครงการบ้านอิสสระ บางนา และโครงการใหม่ ที่กำลังอยู่ในระหว่างการพัฒนา เป็นต้น และกลุ่มบริษัทมีเงินฝาก ธนาคารที่มีข้อจำกัดในการใช้ เพิ่มขึ้น 994.5 ล้านบาท จากการที่บริษัท มีกำหนดชำระหุ้นกู้ 950.0 ล้านบาทในวันที่ 2 มกราคม 2567 ซึ่งเป็น วันทำการจันทร์แรกหลังวันสิ้นปี จำนวนเงินดังกล่าวจึงถูกตัดออกจาก บัญชีของบริษัทเพื่อรอจ่ายชำระหุ้นกู้ ถึงแม้ว่ากลุ่มบริษัทจะมีสินทรัพย์ ทางการเงินไม่หมุนเวียนอื่นลดลง 167.68 ล้านบาท จากการปรับลดมูลค่าหน่วยลงทุนในตลาดของ หน่วยลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา อันเนื่องจากมาสภาวะทางเศรษฐกิจ ภายในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวรวมไปถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่มี ต่อตลาดทุน, สินทรัพย์สิทธิการใช้ ลดลง 474.5 ล้านบาท จากการคิด ค่าตัดจำหน่ายของสินทรัพย์ภายใต้สิทธิการใช้ และกลับรายการ สินทรัพย์ภายใต้สิทธิการใช้ของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ SPM2 ที่ สิ้นสุดสัญญาในระหว่างปี และที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ ลดลง 101.7 ล้านบาท จากการคิดค่าเสื่อมราคาของอาคารและอุปกรณ์ สุทธิด้วย การปรับปรุงอาคาร และการซื้อวัสดุอุปกรณ์เพิ่มขึ้นในระหว่างปีก็ตาม

หนี้สิน

วันที่ 31 ธันวาคม 2566 กลุ่มบริษัทมีหนี้สินรวมจำนวน 10,204.38 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจำนวน 2.071.55 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราเพิ่ม ขึ้นร้อยละ 25.47 จาก 31 ธันวาคม 2565 โดยสาเหตุหลักมาจากการ เพิ่มขึ้นของหุ้นกู้จำนวน 1,360.99 ล้านบาท เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน เพิ่มขึ้น 449.35 ล้านบาท และเงินกู้ยืมจากบริษัทอื่นเพิ่มขึ้น 153.32 ล้านบาท จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในระหว่างปี เช่น โครงการคอนโดมิเนียม ดิ อิสสระ สาทร โครงการคอนโดมิเนียม ศศรา หัวหิน รวมถึงโครงการใหม่ที่ยังอยู่ในระหว่างการพัฒนา ประกอบกับ เจ้าหนี้การค้าและเจ้าหนี้หมุนเวียนอื่นของกลุ่มบริษัทเพิ่มขึ้น 951.27 ล้านบาท จากการค้างชำระค่าที่ดินโครงการใหม่ของบริษัทที่จะถึง กำหนดครบชำระในเดือน เมษายน และเดือน ตุลาคม 2567

ส่วนของผู้ถือหุ้น

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2566 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นรวม 2,615.69 ล้านบาท ลดลง 404.90 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการรับรู้ ผลขาดทุนในระหว่างปี 2566 และ รับรู้การปรับลดมูลค่าของสินทรัพย์ ทางการเงินไม่หมุนเวียนของบริษัท

ผลการดำเนินงาน

รายได้

บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย มี รายได้รวมจากการดำเนินงานในปี 2566 จำนวน 2,250.76 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 จำนวน 75.25 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้น ร้อยละ 3.46 ซึ่งการเปลี่ยนแปลงของรายได้ดังกล่าว ประกอบไปด้วย รายได้ของธุรกิจหลัก 4 ธุรกิจ และรายได้อื่น ๆ ดังต่อไปนี้

1. รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 เท่ากับ 794.19 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 จำนวน 356.21 ล้านบาท หรือคิดเป็น อัตราลดลงร้อยละ 30.96 จากปีก่อนหน้า เนื่องจากแนวโน้ม ของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ทำให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อ อสังหาริมทรัพย์
2. รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม ในปี 2566 เท่ากับ 947.43 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 จำนวน 275.09 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้นร้อยละ 40.92 เนื่องจากช่วงปลายปี 2565 ต่อเนื่องถึงปี 2566 ประเทศไทยได้เปิดประเทศทำให้มี นักท่องเที่ยวต่างชาติให้ความสนใจเข้ามาท่องเที่ยวเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะ ทะเลทางภาคใต้ของประเทศไทย
3. รายได้อื่น ปี 2566 เท่ากับ 324.40 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 จำนวน 135.79 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้นร้อย ละ71.99 รายได้อื่นที่เพิ่มขึ้นหลักๆ เป็นผลจากรายการกำไรจาก การยกเลิกสัญญาเช่าและกำไรจากการได้รับงดเว้นค่าเช่าตาม สัญญาเช่าสินทรัพย์ระหว่างบริษัท ศรีพันวา แมเนจเม้นท์ จำกัด (บริษัทย่อย) กับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โรงแรมศรีพันวา (กองทรัสต์) โดยในปี 2566 สัญญาเช่าของ สินทรัพย์ที่ลงทุนครั้งที่ 2 ได้สิ้นสุดลง ทำให้บริษัทสามารถรับรู้กำไรจากการยกเลิกสัญญาจำนวน 116.04 ล้านบาท อีกทั้งบริษัท ยังได้รับขยายระยะเวลาจ่ายชำระเงินสำหรับสัญญาเช่าของ สินทรัพย์ที่ลงทุนครั้งที่ 2 งวดที่คงค้างในอดีตส่งผลให้สามารถ รับรู้กำไรจากการเปลี่ยนแปลงงวดค่าเช่าคงค้างในอดีต จำนวน 32.38 ล้านบาท ประกอบกับในระหว่างปีบริษัทมีกำไรจากการ วัดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของบริษัท อาทิ ตึกสำนักงานให้เช่า และ คอนโดมิเนียมให้เช่า จำนวน 31.89 ล้านบาท ถึงแม้ว่าในระหว่างปี ทางกองทรัสต์ได้พิจารณาให้ความ ช่วยเหลือจากการได้ผลกระทบของการแพร่ระบาดของโรคติด เชื้อไวรัสโคโรนา (COVID-19) ส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยว ลดลงสำหรับค่าเช่าของสินทรัพย์ที่ลงทุนครั้งที่ 1 และครั้งที่ 3 เป็นจำนวนรวม 42.33 ล้าน ลดลงจากปี 2565 ทางกองทรัสต์ ให้ความช่วยเหลือโดยงดเว้นค่าเช่าสำหรับสินทรัพย์ที่ลงทุนครั้ง ที่ 1 และครั้งที่ 3 จำนวน 94.65 ล้านบาท ก็ตาม

_{( หน่วย : ล้านบาท )}

กำไรขั้นต้น

• บริษัทมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ร้อยละ 29.75 ซึ่งเป็นอัตราส่วนที่ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบ กับปีก่อน อัตราส่วนกำไรขั้นต้นที่ลดลงมีผลจากการจัดโปรโมชั่น พิเศษสำหรับโครงการที่สร้างแล้วเสร็จมามากกว่า 1 ปี เพื่อ กระตุ้นยอดขาย จึงทำให้อัตรากำไรขั้นต้นลดลงเล็กน้อย
• บริษัทมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากธุรกิจให้เช่าและบริการ สำนักงาน ในอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และ 2 และห้อง ชุดในคอนโดมีเนียม อิสสระ ลาดพร้าวในปี 2566 เท่ากับร้อยละ 35.70 เพิ่มขึ้นจากปี 2565 ร้อยละ 1.71 เนื่องจากมีการทยอย ปรับขึ้นค่าเช่าหลังจากสภาวะแพร่ระบาดโควิด
• บริษัทมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากการประกอบธุรกิจโรงแรม ปี 2566 ร้อยละ 22.49 ซึ่งอัตราเพิ่มขึ้นจากปี 2565 ร้อยละ 14.49 เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อ ไวรัสโคโรนา (COVID-19) เริ่มคลี่คลายนักท่องเที่ยวต่างชาติ ให้ความสนใจเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยมากขึ้น ส่งผลให้ ปี 2566 โรงแรมมีอัตราการเข้าพักที่ดีขึ้นมากและจึงส่งผลให้ อัตรากำไรขั้นต้นจากการประกอบธุรกิจโรงแรมปรับตัวดีขึ้น
• บริษัทมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากการขายสินค้า ปี 2566 ร้อยละ 4.84 ซึ่งอัตรากำไรลดลงเล็กน้อยจากปี 2565 ร้อยละ 0.45 เนื่องส่วนใหญ่เป็นผลมาจากความผันผวนของราคาน้ำมัน

รายละเอียดกำไรขั้นต้นในแต่ละธุรกิจแสดงไว้ในตารางดังนี้

_{( หน่วย : ล้านบาท )}

ค่าใช้จ่าย

• ค่าใช้จ่ายในการจัดจำหน่ายและบริหารในปี สำหรับปี 2566 เท่ากับ 648.81 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.06 เมื่อเทียบกับปี 2565 สาเหตุหลักของการเพิ่มขึ้นของค่าใช้ จ่ายที่เกี่ยวข้องการการส่งเสริมการขายเพื่อกระตุ้นยอดขายใน ระหว่างปี
• ค่าใช้จ่ายทางการเงิน ปี 2566 เท่ากับ 397.50 ล้านบาท ซึ่ง มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นร้อยละ 27.78 เมื่อเทียบกับปี 2565เนื่องจาก ภาระหนี้สินจากสถาบันการเงินและบริษัทอื่นๆ เพิ่มขึ้นจาก การทำโครงการ ประกอบกับการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยใน ระหว่างปี

กำไร / (ขาดทุน) สุทธิ

บริษัทมีผลขาดทุนจากการดำเนินงานในปี 2566 เท่ากับ 306.21 ล้านบาท โดยมีขาดทุนสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัท เท่ากับ 221.60 ล้านบาท และขาดทุนเพิ่มขึ้น 21.82 ล้านบาท เมื่อเทียบกับ ปี 2565 คิดเป็นขาดทุนสุทธิ ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัทต่อหุ้น เท่ากับ 0.2078 บาท

อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ

1. อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี และค่าเสื่อมราคา (EBITDA) ในปี 2566 เท่ากับร้อยละ 23.71 เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2565 เท่ากับร้อยละ 15.51 เนื่องจากบริษัทมีผลการดำเนิน งานที่เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะผลประกอบการของโรงแรม
2. ความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ย (EBIT / Interest Expenses) ในปี 2566 เท่ากับ 1.34 เท่า เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่ง มีความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยประมาณ 1.14 เท่า จากผล การดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นของบริษัทโดยเฉพาะผลประกอบการ ของโรงแรม
3. อัตราส่วนสภาพคล่องปี 2566 เท่ากับ 1.42 เท่า เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบ กับปี 2565 ที่บริษัทมีอัตราส่วนสภาพคล่องเท่ากับ 1.12 เท่า สาเหตุมาจากสัดส่วนสินทรัพย์หมุนเวียนของปี 2566 เพิ่มขึ้น จำนวน 2,463.77 คิดเป็นร้อยละ 50.15 โดยส่วนใหญ่เป็นผล มาจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขาย เนื่องจากในระหว่างปี บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่าง พัฒนาหลักๆ อาทิเช่น โครงการคอนโดมิเนียม ดิ อิสสระ สาทร, โครงการคอนโดมิเนียม ศศรา หัวหิน ทั้ง 2 โครงการสร้าง เสร็จในช่วงปลายปี 2566, โครงการบ้านอิสสระ บางนา และ โครงการใหม่ที่กำลังอยู่ในระหว่างการพัฒนา เป็นต้น
4. อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นปี 2566 เท่ากับ 3.90 เท่า ลดลงจากปี 2565 ที่อยู่ที่ระดับ 2.69 เนื่องจากในปี 2566 บริษัทออกหุ้นกู้รุ่นใหม่จำนวน 950 ล้านบาท เพื่อจ่ายชำระ คืนหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระ 950 ล้านบาท ในวันที่ 28 ธันวาคม 2566 และเนื่องด้วยเป็นวันหยุดจึงมีการจ่ายชำระคืนเงินให้แก่ ผู้ถือหุ้นกู้ในวันที่ 2 มกราคม 2567 จึงเป็นเหตุให้ภาระหนี้สิน ณ 31 ธันวาคม 2566 ดูสูงขึ้น
5. มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น ปี 2566 เท่ากับ 1.50 บาทต่อหุ้น ลดลง จากปี 2565 ซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น เท่ากับ 1.82 บาทต่อหุ้น เนื่องจากรับรู้ผลขาดทุนสำหรับปีและรับรู้ขาดทุนสำหรับการวัด มูลค่าสินทรัพย์ทางการเงินไม่หมุนเวียนที่ปรับตัวลดลงจากการ สภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจที่มีผลต่อตลาดทุน