คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ

บริษัทมีการดําเนินธุรกิจหลักในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งประกอบไปด้วย บ้านและที่ดินจัดสรร ห้องชุดในคอนโดมิเนียม และธุรกิจโรงแรม โดยผลการดำเนินงานปี 2565 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ และรายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม จํานวน 1,150.40 ล้านบาท และ 672.34 ล้านบาท ตามลําดับ หรือคิดเป็นร้อยละ 52.91 และร้อยละ 30.92 ของรายได้รวมทั้งหมด ตามลําดับ ซึ่งในงวดปี 2565 นี้ บริษัทยังคงลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างยอดขายและเพิ่มการรับรู้รายได้ในอนาคต ซึ่งบริษัทมองว่าหากสภาวะเศรษฐกิจมีการฟื้นตัว และภาวะการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา (COVID-19) มีสัญญาณที่ดีขึ้น บริษัทจะสามารถขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างแล้วเสร็จได้ตามเป้าหมาย ประกอบกับธุรกิจโรงแรมที่จะเริ่มกลับมาดําเนินการได้ตามเป้าหมายตามการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ

สําหรับรายละเอียดของทรัพย์สิน หนี้สิน และทุน ตลอดจนผลการดําเนินงานโดยละเอียดได้ถูกแจกแจงให้ทราบแยกตามประเภท รวมถึงตัวเลขอัตราส่วนทางการเงินที่สําคัญดังต่อไปนี้

ฐานะทางการเงิน

สินทรัพย์

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2565 บริษัทมีสินทรัพย์รวมจํานวน 11,153.42 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจํานวน 953.96 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้น ร้อยละ 9.35 จาก 31 ธันวาคม 2564 โดยสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของที่ดิน อาคารและอุปกรณ์จํานวน 1,885.50 ล้านบาท จากการรับโอนจากต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และที่ดินรอการพัฒนา และจากการเปลี่ยนแปลงจากการรับรู้มูลค่าที่ดินจากราคาทุนเป็นราคาตีใหม่ เพื่อให้สะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงและใกล้เคียงกับมูลค่าในปัจจุบันตามราคาตลาด ประกอบกับการพัฒนา โครงการโรงแรม บาบา บีช คลับ หัวหิน นอกจากนี้บริษัทยังมี รายการลูกหนี้การค้าและลูกหนี้หมุนเวียนอื่นที่เพิ่มขึ้นจํานวน 82.12 ล้านบาท ส่วนใหญ่เกิดขึ้นจากค่าใช้จ่ายล่วงหน้าค่างานก่อสร้าง ค่านายหน้าที่บริษัทจ่ายล่วงหน้าจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า และลูกหนี้จากการดําเนินงานตามปกติของธุรกิจโรงแรม ที่มีนักท่องเที่ยวเข้ามารับบริการในช่วงปลายปีสูงกว่าปีก่อน ถึงแม้ว่าบริษัทจะมีต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายลดลงจํานวน 705.54 ล้านบาท เนื่องจากการโอนต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเป็นต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์ในงบกําไรขาดทุนของบริษัท และโอนต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเป็นที่ดิน อาคาร และ อุปกรณ์ ประกอบกับในระหว่างปีบริษัทได้พัฒนาโครงการต่างๆ เพิ่มขึ้น อาทิเช่น โครงการ ดิ อิสสระ สาทร โครงการ อิสสระ เรสซิเดนซ์ พระราม 9 โครงการบ้านอิสสระ บางนา โครงการ ศศรา หัวหิน โครงการส่วนต่อขยาย โรงแรมศรีพันวา ภูเก็ต เป็นต้น

หนี้สิน

วันที่ 31 ธันวาคม 2565 บริษัทมีหนี้สินรวมจํานวน 8,132.82 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจํานวน 335.50 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.30 จาก 31 ธันวาคม 2564 โดยสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นจากเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินจํานวน 258.49 ล้านบาท จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในระหว่างปี เช่น โครงการ คอนโดมิเนียม ดิ อิสระ สาทร และโครงการโรงแรมบาบาบีช คลับ หัวหิน เป็นต้น ประกอบกับหนี้สินตามสัญญาเช่าที่เพิ่มขึ้น 46.81 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทได้รับการขยายงวดการชําระค่าเช่าตามสัญญา ประกอบกับได้รับยกเว้นค่าเช่าสําหรับสัญญาเช่าสินทรัพย์ที่ใช้สําหรับการประกอบธุรกิจโรงแรมของ บริษัท ศรีพันวา แมเนจเมนท์ จํากัด (บริษัทย่อย) อย่างไรก็ตามบริษัทมีหุ้นกู้คงค้างลดลงจํานวน 298.65 ล้านบาท จากการจ่ายชําระคืนหุ้นกู้สุทธิด้วยการออกหุ้นกู้ในระหว่างงวด และค่าธรรมเนียมในการออกหุ้นกู้ตัดจําหน่าย

ส่วนของผู้ถือหุ้น

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2565 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นรวม 3,020.59 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 618.45 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นผลมาจากกําไรจากการตีราคาที่ดิน

ผลการดำเนินงาน

รายได้

บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จํากัด (มหาชน) และบริษัทย่อย มีรายได้รวมจากการดําเนินงานในปี 2565 จํานวน 2,175.50 ล้านบาท ลดลงจากปี 2564 จํานวน 123.59 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราลดลงร้อยละ 5.68 ซึ่งการเปลี่ยนแปลงของรายได้ดังกล่าว ประกอบไปด้วยรายได้ของธุรกิจหลัก 4 ธุรกิจ และรายได้อื่นๆ ดังต่อไปนี้

1. รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ปี 2565 เท่ากับ 1,150.4 ล้านบาท ลดลงจากปี 2564 จํานวน 301.19 ล้านบาท หรือ คิดเป็นอัตราลดลงร้อยละ 20.75 จากปีก่อนหน้า เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยจากผลกระทบของการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา (COVID-19) เป็นผลทําให้ความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัย และการลงทุนลดลงส่งผลให้เกิดการชะลอตัวในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียมตามลําดับ
2. รายได้ค่าเช่าและค่าบริการปี 2565 เท่ากับ 65.01 ล้านบาท ลดลงจากปี 2564 จํานวน 3.71 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราลดลงร้อยละ 5.40 เนื่องมาจากผู้เช่ายังคงได้รับผลกระทบต่อเนื่องจากสภาวะการณ์ทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างรุนแรง จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส Covid-19 เป็นผลให้ผู้เช่าบางรายยกเลิกสัญญาเช่าหรือไม่ต่อสัญญา โดยผู้เช่าในภาคธุรกิจบริษัททัวร์ และร้านอาหาร และบางรายได้ลดขนาดพื้นที่เช่าที่เล็กลงจากเดิม
3. รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม ในปี 2565 เท่ากับ 672.34 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2564 จํานวน 335.52 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้นร้อยละ 99.61 เนื่องมาจากการที่กลุ่มนักท่องเที่ยวเริ่มมีทัศนคติบวกต่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา (COVID-19) ที่เกิดขึ้น ตลอดช่วงระยะเวลากว่า 2 ปีที่ผ่านมา (ต้นปี 2563 - ต้นปี 2565) และจากตัวเลขอัตราการเสียชีวิตที่ลดลง ตลอดจนความรุนแรงของอาการที่ลดลงหากเกิดการติดเชื้อ อัตราการได้รับวัคซีนของประชากรในประเทศ และต่างประเทศที่เพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาตินับตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3 เป็นต้นมา รวมทั้งการที่ภาครัฐมีมาตรการช่วยเหลือภาคธุรกิจท่องเที่ยวผ่านโครงการ “เราเที่ยวด้วยกัน” เพื่อกระตุ้นการท่องเที่ยวภายในประเทศ
4. รายได้จากการขายสินค้าของบริษัทในปี 2565 เท่ากับ 67.85 เพิ่มขึ้นจากปี 2564 จํานวน 7.42 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.28 เนื่องมาจากการที่กลุ่มนักท่องเที่ยวเริ่มมีทัศนคติบวกต่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา (COVID-19) จึงทําให้มีการเดินทางท่องเที่ยวเพิ่มสูงขึ้น
5. รายได้อื่น ปี 2565 เท่ากับ 188.61 ล้านบาท ลดลงจากปี 2564 จํานวน 169.63 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราลดลงร้อยละ 47.35 รายได้อื่นที่ลดลงหลักๆ เป็นผลจากรายการกําไรจากการได้รับงดเว้นค่าเช่าตามสัญญาเช่าสินทรัพย์ระหว่าง บริษัท ศรีพันวา แมเนจเม้นท์ จํากัด (บริษัทย่อย) กับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (กอง ทรัสต์) โดยในปี 2565 ทางกองทรัสต์ได้พิจารณาให้ความช่วยเหลือจากการได้ผลกระทบของการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา (COVID-19) ส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง โดยงดเว้นค่าเช่าสําหรับสินทรัพย์ที่ลงทุนในครั้งนี้ของงวดค่าเช่าเดือนสิงหาคม 2564 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2565 เป็นจํานวนรวม 94.7 ล้านบาท ขณะที่ปี 2564 ทางกองทรัสต์ให้ความช่วยเหลือโดยงดเว้นค่าเช่าสําหรับสินทรัพย์ที่ลงทุนครั้งที่ 1 และครั้งที่ 3 งวดเดือนกุมภาพันธ์ 2563 ถึงเดือนมิถุนายน 2564 จํานวน 266.7 ล้านบาท

_{( หน่วย : ล้านบาท )}

กำไรขั้นต้น

• กําไรขั้นต้นบริษัทมีอัตราส่วนกําไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2565 ร้อยละ 30.50 ซึ่งเป็นอัตราส่วนที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากโดยรวมแล้วรายได้ของอสังหาช่วง 2 ปีที่ผ่านนี้เป็นรายได้ที่เกิดจากโครงการที่เปิดตัวมานานและบริษัทจะทําโปรโมชั่นให้ส่วนลดราคาที่เยอะและรักษาอัตรากําไรขั้นต้น
• บริษัทมีอัตราส่วนกําไรขั้นต้นจากธุรกิจให้เช่าและบริการสํานักงาน ในอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และ 2 และห้องชุดในคอนโดมีเนียม อิสสระ ลาดพร้าวในปี 2565 เท่ากับร้อยละ 33.99 ลดลงจากปี 2564 ร้อยละ 7.70 เนื่องจากปี 2565 บริษัทได้ให้ความช่วยเหลือแก่ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจากสภาวะการณ์ทางเศรษฐกิจโดยการลดค่าเช่าและหรือค่าบริการในขณะที่ต้นทุนคงที่ของบริษัทไม่ได้ลดลง
• บริษัทมีอัตราส่วนกําไรขั้นต้นจากการประกอบธุรกิจโรงแรม ปี 2565 ร้อยละ 8.00 ซึ่งอัตราเพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 35.73 เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา (COVID-19) มีแนวโน้มไปในทางที่ดีขึ้น ประกอบกับการที่ภาครัฐมีมาตรการช่วยเหลือภาคธุรกิจท่องเที่ยวผ่านตามที่ได้กล่าวมาข้างต้น ส่งผลให้ปี 2565 โรงแรมมีอัตราการเข้าพักที่ดีขึ้นและส่งผลให้อัตรากําไรขั้นต้นจากการประกอบธุรกิจโรงแรมปรับตัวดีขึ้น
• บริษัทมีอัตราส่วนกําไรขั้นต้นจากการขายสินค้า ปี 2565 ร้อยละ 5.29 ซึ่งอัตรากําไรลดลงจากปี 2564 ร้อยละ 1.29 เนื่องส่วนใหญ่เป็นผลมาจากต้นทุนน้ำมันที่มีความผันผวนสูง อันเนื่องจากสงครามรัสเซีย ยูเครน ซึ่งส่งกระทบต่ออุปสงค์ของน้ำมัน

รายละเอียดกำไรขั้นต้นในแต่ละธุรกิจแสดงไว้ในตารางดังนี้

_{( หน่วย : ล้านบาท )}

ค่าใช้จ่าย

• ค่าใช้จ่ายในการจัดจําหน่ายและบริหารในปี สำหรับปี 2565 เท่ากับ 645.36 ล้าน ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.85 เมื่อเทียบกับปี 2564 สาเหตุหลักของการเพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของผลตอบแทนพนักงาน เนื่องจากช่วงระยะเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าบริษัทได้ควบคุมและปรับลดค่าใช้จ่าย เพื่อเสริมสภาพคล่องในการดําเนินงานของบริษัทในช่วงการระบาดของ covid-19
• ค่าใช้จ่ายทางการเงิน ปี 2565 เท่ากับ 295.30 ล้านบาท ลดลงจากปี 2564 จํานวน 28.19 ล้านบาท เนื่องจากภาระหนี้สิน จากสถาบันการเงินที่ลดลง และภาระหนี้สินจากสัญญาเช่าที่ลดลงส่งผลให้ต้นทุนของดอกเบี้ยลดลงในทิศทางเดียวกัน

กำไร / (ขาดทุน) สุทธิ

บริษัทมีผลขาดทุนจากการดําเนินงานในปี 2565 เท่ากับ 256.35 ล้านบาท โดยมีขาดทุนสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัท เท่ากับ 199.77 ล้านบาท และขาดทุนเพิ่มขึ้น 155.17 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2564 คิดเป็นขาดทุนสุทธิ ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัทต่อหุ้น เท่ากับ 0.1873 บาท

อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ

1. อัตราส่วนกําไรก่อนดอกเบี้ย จ่ายภาษี และค่าเสื่อมราคา (EBITDA) ในปี 2565 เท่ากับร้อยละ 15.51 ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2564 เท่ากับร้อยละ 20.66 เนื่องจากบริษัทมีผลการดําเนินงานที่ลดลงโดยเฉพาะจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ประกอบกับบริษัทมีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น จากการเพิ่มขึ้นของการเพิ่มขึ้นของผลตอบแทนพนักงาน เนื่องจากช่วงระยะเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าบริษัทได้ควบคุมและปรับลดค่าใช้จ่าย เพื่อเสริมสภาพคล่องในการดําเนินงานของบริษัท
2. ความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ย (EBIT / Interest Expenses) ในปี 2565 เท่ากับ 1.14 เท่า ลดลง เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งมีความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยประมาณ 1.47 เท่า จากผลการดําเนินงานของบริษัทที่ลดลงประกอบกับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นของผลตอบแทนของพนักงานตามที่กล่าวไว้ข้างต้น
3. อัตราส่วนสภาพคล่องปี 2565 เท่ากับ 1.12 เท่า ลดลงจาก 31 ธันวาคม 2564 ที่บริษัทมีอัตราส่วนสภาพคล่องเท่ากับ 2.11 เท่า สาเหตุมาจากสัดส่วนหนี้สินหมุนเวียนของปี 2565 เพิ่มขึ้นจํานวน 1,762.89 คิดเป็นร้อยละ 67.36 โดยส่วนใหญ่เป็นผลมาจากบริษัทมีเงินรับล่วงหน้าจากลูกค้าตามสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งบริษัทยังมีส่วนของเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินที่จะถึงกําหนดชําระภายในหนึ่งปี และส่วนของหุ้นกู้ที่จะถึงกําหนดชําระภายในหนึ่งปีเพิ่มมากขึ้นจากปี
4. อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นปี 2565 อยู่ที่ระดับ 2.69 เท่า ลดลงจากปี 2564 ที่อยู่ที่ระดับ 3.25 เนื่องจากในปี 2565 บริษัทรับรู้การวัดมูลค่าที่ดินในราคาตลาดสุทธิจากภาษีเงินได้ในงบการเงินส่วนของผู้ถือหุ้นจํานวน 845.19 ล้านบาท
5. มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น ปี 2565 เท่ากับ 1.82 บาทต่อหุ้น เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น เท่ากับ 1.38 บาท ต่อหุ้น เนื่องจากในปี 2565 บริษัทรับรู้การวัดมูลค่าที่ดินในราคาตลาด ตามที่กล่าวไว้ข้างต้น