คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ

ภาพรวมของการดำเนินงาน

เดือนมกราคม บริษัท ชาญอิสสระ เรสซิเดนซ์ จำกัด (บริษัทย่อย “CIR”) เปิดตัวโครงการ The Sky Series เป็นวิลล่าหรู 4 ยูนิต มูลค่า 1,000 ล้านบาท ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่โครงการศรีพันวาภูเก็ต

เดือนเมษายน บริษัท ศรีพันวา แมเนจเมนท์ จำกัด (บริษัทย่อย , “SPM”) ได้รับการอนุมัติจากกองทรัสต์ให้เลื่อนการจ่ายชำระค่าเช่าสำหรับสินทรัพย์ที่ลงทุนครั้งที่ 2 ในกองทรัสต์จำนวน 108.44 ล้านบาท ตามแผนผ่อนชำระค่าเช่าซึ่งมีการกำหนดจ่ายชำระระหว่างเดือนเมษายน 2567 ถึงเดือนธันวาคม 2571

เดือนพฤษภาคม บริษัทได้จดทะเบียนตั้งบริษัท อิสสระ นพร จำกัด (บริษัทย่อย “ISN”) ด้วยทุนจดทะเบียน 100 ล้านบาท ทั้งนี้ ISD เรียกชำระค่าหุ้นในเดือนพฤษภาคม จำนวน 70 ล้าน โดยบริษัทเป็นผู้ถือหุ้นร้อยละ 59.99 เพื่อเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บ้านพักอาศัย ภายใต้โครงการศรีพันวา ลากูน และจดทะเบียนตั้งบริษัท อิสสระ วิภาพล จำกัด (บริษัทย่อย “ISV”) ด้วยทุนจดทะเบียน 50 ล้านบาท ทั้งนี้ ISV เรียกชำระค่าหุ้นในเดือนพฤษภาคมจำนวน 25 ล้านบาท โดยบริษัทเป็นผู้ถือหุ้นร้อยละ 49.99 เพื่อเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บ้านพักอาศัย ภายใต้โครงการศรีพันวา เพลส

เดือนสิงหาคม บริษัทได้ออกหุ้นกู้ 2 ชุด ชุดที่ 1 อายุ 1 ปี 6 เดือน มูลค่า 209.10 ล้านบาท และชุดที่ 2 อายุ 2 ปี 6 เดือน มูลค่า 400.50 ล้านบาท เพื่อชำระหุ้นกู้เดิม

เดือนธันวาคม กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางบอกที่บริษัทถือหุ้นอยู่จำนวนร้อยละ 17.56 ของหน่วยการลงทุนในกองทุน ได้แปลงสภาพเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิสสระ และสับเปลี่ยนหน่วยการทุนลงในกองทุนเดิมกับหน่วยทรัสต์อิสสระในวันที่ 3 ธันวาคม 2567

ผลการดำเนินงาน

รายได้

บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย มีรายได้รวมจากการดำเนินงานในปี 2567 จำนวน 2,942.56 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2566 จำนวน 691.81 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้นร้อยละ 30.74 ซึ่งการเปลี่ยนแปลงของรายได้ดังกล่าว เนื่องจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567 เท่ากับ 1,705.16 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2566 จำนวน 910.97 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้นร้อยละ 114.70 จากปีก่อนเนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคอนโดมิเนียมโครงการ ดิ อิสสระ สาทร และ โครงการ ศศรา หัวหิน ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงปลาย ปี 2566 และเริ่มทยอยโอนกรรมสิทธิ์เพื่อส่งมอบให้กับลูกค้าอย่างต่อเนื่อง บ้านจัดสรรในโครงการ บ้านอิสสระ บางนา และโครงการอิสสระ เรสซิเดนซ์พระราม 9 ในขณะที่ปี 2566 บริษัทฯ มีกำไรจากการเปลี่ยนแปลงงวดการจ่ายชำระค่าเช่าคงค้างในอดีตของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา 2 จำนวน 32.4 ล้านบาท จากการได้รับอนุมัติให้เลื่อนการจ่ายชำระค่าเช่าจำนวน 184.5 ล้านบาท ออกไปโดยทยอยจ่ายจำนวน 60 งวด ถึงเดือน กรกฎาคม 2571 มีกำไรจากการได้รับยกเว้นค่าเช่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา 1 และ 3 จากกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โรงแรมศรีพันวา (กองทรัสต์) จำนวน 42.3 ล้านบาท จากการที่สามารถปฎิบัติตามเงื่อนไขที่กองทรัสต์กำหนด และมีกำไรจากการเปลี่ยนแปลงสัญญาเช่า จำนวน 116.1 ล้านบาท จากการยกเลิกการเช่าอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา 2 จากกองทรัสต์ เนื่องจากสัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงและ SPM ไม่ประสงค์ ต่อสัญญาเช่าด้วยเงื่อนไขเดิม

กำไรขั้นต้น

• บริษัทมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ร้อยละ 31.27 ซึ่งเป็นอัตราส่วนที่เพิ่มขึ้นจากปี 2566 ร้อยละ 1.52 อัตราส่วน กำไรขั้นต้นที่เพิ่มขึ้นจากการโอนกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะห้องพื้นที่ขนาดใหญ่ของบริษัท
• บริษัทมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากธุรกิจให้เช่าและบริการสำนักงาน ในอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และ 2 และห้องชุดในคอนโดมีเนียม อิสสระ ลาดพร้าวในปี 2567 เท่ากับร้อยละ 43.93 เพิ่มขึ้นจากปี 2566 ร้อยละ 8.23 เนื่องจากมีการทยอยปรับขึ้นค่าเช่า และ อัตราการเรียกเก็บค่าไฟฟ้า จากการปรับสูงขึ้นของค่า FT
• บริษัทมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากการประกอบธุรกิจโรงแรม ปี 2567 ร้อยละ 24.61 ซึ่งอัตราเพิ่มขึ้นจากปี 2566 ร้อยละ 2.12 เนื่องจากบริษัทบริหารจัดการต้นทุนดีขึ้นและรับรู้ต้นทุนค่าเช่าตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในโรงแรมศรีพันวา 2 ลดลงจากการขอเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขตามสัญญาเช่า จึงส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นจากการประกอบธุรกิจโรงแรมปรับตัวดีขึ้น
• บริษัทมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากการขายสินค้า ปี 2567 ร้อยละ 4.34 ซึ่งอัตรากำไรลดลงเล็กน้อยจากปี 2566 ร้อยละ 0.50 เนื่องส่วนใหญ่เป็นผลมาจากความผันผวนของราคาน้ำมัน

ค่าใช้จ่าย

• ค่าใช้จ่ายในการจัดจำหน่ายและบริหารในปี สำหรับปี 2567 เท่ากับ 736.15 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.46 เมื่อเทียบกับปี 2566 สาเหตุหลักของการเพิ่มขึ้นจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ อาทิเช่น ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่าธรรมเนียมการโอน และค่าคอมมิชชั่น
• ผลขาดทุนจากตราสารอนุพันธ์ทางการเงิน ในระหว่างปี 2567 บริษัทได้ทำสัญญาซึ่งเข้าลักษณะของการเป็นอนุพันธ์ทางการเงิน และต้องวัดมูลค่ายุติธรรม ซึ่งมูลค่าตามสัญญาสูงกว่ามูลค่ายุติธรรม จึงต้องรับรู้รายการผลขาดทุนจำนวน 30.1 ล้านบาท
• ค่าใช้จ่ายทางการเงิน ปี 2567 เท่ากับ 418.68 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.33 เมื่อเทียบกับปี 2566 เนื่องจากบางโครงการของบริษัทก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2567 จึงไม่สามารถรับรู้ค่าใช้จ่ายทางการเงินดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนการก่อสร้างได้ ประกอบกับการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในระหว่างปี

กำไร / (ขาดทุน) สุทธิ

บริษัทมีผลขาดทุนจากการดำเนินงานในปี 2567 เท่ากับ 289.90 ล้านบาท โดยมีขาดทุนสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัท เท่ากับ 264.36 ล้านบาท และขาดทุนลดลง 71.51 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2566 คิดเป็นขาดทุนสุทธิ ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัทต่อหุ้น เท่ากับ 0.2478 บาทต่อหุ้น

ฐานะทางการเงิน

สินทรัพย์

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2567 บริษัทมีสินทรัพย์รวมจำนวน 10,849.69 ล้านบาท ลดลงจำนวน 1,970.38 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราลดลง ร้อยละ 15.37 จาก 31 ธันวาคม 2566 โดยสาเหตุหลักมาจากการลดลงของต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวน 816.6 ล้านบาท เนื่องจากในระหว่างปี ต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายลดลง 816.6 ล้านบาท จากการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์หลักๆ ได้แก่ ห้องชุดคอนโดมิเนียม โครงการคอนโดมิเนียม ดิ อิสสระ สาทร, โครงการ ศศรา หัวหิน, โครงการ บ้านอิสสระบางนา ให้แก่ลูกค้าในระหว่างงวด และการโอนจัดประเภทที่ดินในโครงการ ดิ อิสระ เชียงใหม่ เฟส 2 และที่ดินจังหวัดพังงาบางส่วนเป็นที่ดินรอการพัฒนา สุทธิด้วยต้นทุนการการพัฒนาโครงการบ้านอิสสระ บางนา และโครงการใหม่ที่กำลังอยู่ในระหว่างการพัฒนา บริษัทมีเงินฝากธนาคารที่มีข้อจำกัดในการใช้ ลดลง 994.5 ล้านบาท จากการที่บริษัทจ่ายชำระหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระจำนวน 950.0 ล้านบาท ในวันที่ 2 มกราคม 2567 ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ลดลง 262.5 ล้านบาท จากการคิดค่าเสื่อมราคาของอาคารและอุปกรณ์ สุทธิด้วย การปรับปรุงอาคาร และการซื้อวัสดุอุปกรณ์เพิ่มขึ้นในระหว่างงวด ประกอบกับในระหว่างงวดมีการจัดประเภทบัญชีโดยโอนที่ดินเป็นต้นทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 33.2 ล้านบาท และกลับรายการการตีราคาที่ดินจำนวน 116.0 ล้าน บาท ออกจากบัญชี ถึงแม้ว่าเงินลงทุนในบริษัทร่วมของบริษัท เพิ่มขึ้น 54.4 ล้านบาท จากการลงทุนในบริษัท กู๊ด เนเบอร์ส ไบโอเทคโนโลยี จำกัด และบริษัท อิสสระ นพร จำกัด สุทธิด้วย การรับรู้ผลขาดทุนในระหว่างปีของบริษัทร่วม สินทรัพย์สิทธิการใช้เพิ่มขึ้น 32.8 ล้านบาท จากการรับรู้สินทรัพย์ตามสัญญาเช่าใน SPM 2 สุทธิด้วย การคิดค่าตัดจำหน่ายของสินทรัพย์ภายใต้สิทธิการใช้ในระหว่างงวด และที่ดินรอการพัฒนาเพิ่มขึ้น 106.6 ล้านบาท จากการรับโอนจัดประเภทที่ดินโครงการ ดิ อิสสระ เชียงใหม่ เฟส 2 และที่ดินในจังหวัดพังงาบางส่วนจากต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เนื่องจากบริษัทชะลอการก่อสร้างโครงการ ก็ตาม

หนี้สิน

วันที่ 31 ธันวาคม 2567 บริษัทมีหนี้สินรวมจำนวน 8,600.88 ล้านบาท ลดลงจำนวน 1,603.50 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราลดลงร้อยละ 15.71 จาก 31 ธันวาคม 2566 โดยสาเหตุหลักมาจากการลดลงของหุ้นกู้จำนวน 847.10 ล้านบาท เจ้าหนี้การค้าและเจ้าหนี้หมุนเวียนอื่น ลดลง 920.6 ล้านบาท จากการจ่ายชำระค่างานก่อสร้าง ค่าที่ดิน และจ่ายชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า SPM2 ที่ได้รับอนุมัติให้เลื่อนการชำระค่าเช่าในอดีตในระหว่างปี และเงินกู้ยืมจากบริษัทอื่น ลดลง 290.3 ล้านบาท จากการชำระคืนเงินกู้ยืมตามสัญญาเมื่อบริษัทโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ลูกค้า ถึงแม้ว่าเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพิ่มขึ้น 346.5 ล้านบาท และเงินกู้ยืมจากบุคคลและกิจการที่เกี่ยวข้องกัน เพิ่มขึ้น 184.8 ล้านบาท จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในระหว่างปี เช่น โครงการคอนโดมิเนียมซาซาร์ หัวหิน โครงการบ้านอิสระบางนา รวมถึงโครงการใหม่ที่ยังอยู่ในระหว่างการพัฒนา ประกอบกับในระหว่างปีหนี้สินตามสัญญาเช่า เพิ่มขึ้น 52.0 ล้านบาท จากการรับรู้ภาระหนี้สินตามสัญญาเช่าใน SPM 2 สุทธิด้วย การจ่ายชำระค่าเช่าตามสัญญา โดยเฉพาะสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในโรงแรมศรีพันวา

ส่วนของผู้ถือหุ้น

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2567 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นรวม 2,248.81 ล้านบาท ลดลง 366.88 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการรับรู้ผลขาดทุนในระหว่างปี 2567 และรับรู้การปรับลดมูลค่าของสินทรัพย์ทางการเงินไม่หมุนเวียนของบริษัท

การออกตราสารหนี้ซึ่งมีข้อกำหนดให้บริษัทต้องคงอัตราส่วนทางการเงิน

การออกตราสารหนี้ซึ่งมีข้อกำหนดให้บริษัทต้องคงอัตราส่วนทางการเงินหรือไม่ : มี
บริษัทสามารถดำรงอัตราส่วนทางการเงินที่ได้แจ้งไว้ได้หรือไม่ : ดำรงไว้ได้

เงื่อนไขทางการเงินการการออกตราสารหนี้ ผู้ออกหุ้นกู้จะดำรงไว้ซึ่งอัตราส่วนของ "หนี้สินเฉพาะที่มีภาระดอกเบี้ยจ่าย" ต่อ "ส่วนของผู้ถือหุ้น" (Interest-Bearing Debt to Equity Ratio) ในอัตราส่วนไม่เกิน 3.75:1 (สามจุดเจ็ดห้าต่อหนึ่ง) เท่า ณ วันสิ้นงวดบัญชีรายไตรมาส หรือวันสิ้นปีบัญชีของผู้ออกหุ้นกู้ โดยหนี้สินเฉพาะที่มีภาระต้องชำระดอกเบี้ย (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ตามงบการเงินรวมของผู้ออกหุ้นกู้ตามตัวเลขที่ปรากฏในงบการเงินรวมรายไตรมาส หรืองบการเงินรวมประจำปีของผู้ออกหุ้นกู้

โดย ณ วันสิ้นงวดงบการเงินรวมประจำปี บริษัทสามารถดำรงอัตราส่วนทางการเงินไว้ได้