คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ

ในปี 2561 บริษัทยังคงลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในโครงการระดับไฮเอ็นอย่างต่อเนื่องโดยได้มีการเปิดตัวโครงการบ้านอิสสระบางนาอย่างเป็นทางการและกำลังดำเนินการเตรียมเปิดตัวโครงการบ้านอิสสระเรสซิเดนซ์ พระราม 9 ในช่วงต้นปี 2562 ถึงแม้จะมีการประกาศมาตรการทางการเงินใหม่ในการให้สินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย และภาวะเศรษฐกิจยังคงซบเซา บริษัทยังมีรายได้เติบโตขึ้นจากปี 2560 ถึง ร้อยละ 40

เมื่อปลายปี 2560 โรงแรมแห่งใหม่ 2 แห่งคือ โรงแรมบาบาบีชคลับ หัวหินและ โรงแรมบาบาบีชคลับ ภูเก็ต ได้ก่อสร้างแล้วเสร็จและเริ่มเปิดดำเนินการได้เต็มที่ในปี 2561 โดยเมื่อประมาณปลายปี 2561 บริษัทได้จำหน่ายทรัพย์สินโรงแรมบาบาบีซคลับ หัวหิน ให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา มูลค่า 530 ล้านบาท ทำให้บริษัทมีกำไรจากการขายโรงแรมดังกล่าว จำนวน 187 ล้านบาท และได้กระแสเงินสดรับเพื่อนำกลับมาลงทุนพัฒนาโรงแรมบาบาบีซคลับ หัวหิน ในส่วนของ Main Hotel เพิ่มเติมในปีต่อไป

จากการที่บริษัทมีการลงทุนในการพัฒนาโครงการใหม่ที่ผ่านมา ทำให้บริษัทต้องจัดหาเงินทุนมาเพื่อใช้ในการพัฒนาธุรกิจอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในรอบปี 2560 บริษัทได้มีการออกและจำหน่ายหุ้นกู้ 1 ชุด ในช่วงไตรมาสที่ 2 อายุ 3 ปี 3 เดือน มูลค่า 700 ล้านบาท เพื่อจ่ายคืนหุ้นกู้ชุดเดิมซึ่งถึงกำหนดชำระ ในมูลค่า 300 ล้านบาท และใช้ในการลงทุนประกอบธุรกิจต่าง ๆ อีกทั้งช่วงไตรมาส 4 ปี 2561 บริษัทมีการออกและจำหน่ายหุ้นสามัญเพิ่มทุนแบบมอบอำนาจทั่วไปจำนวน 266.917 ล้านหุ้น ให้แก่ผู้ถือเดิม (RO) ในสัดส่วน 20% คิดเป็นจำนวนหุ้นที่เสนอขาย 177.945 ล้านหุ้น และ เสนอขายแก่บุคคลในวงจำกัด (PP) ในสัดส่วน 10% คิดเป็นจำนวนหุ้นที่เสนอขาย 88.97 ล้านหุ้น ทั้งนี้ บริษัท สามารถจัดสรรหุ้นเพิ่มทุนได้ รวมจำนวน 176.78 ล้านห้น ในราคาหุ้นละ 1.42 บาทต่อหุ้น รวมเป็นจำนวนเงินที่ได้รับจากากรเพิ่มทุนทั้งสิ้น 251.03 ล้านบาท

ในปี 2561 บริษัทมีอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) เท่ากับ จำนวน 1.78 เท่า และ อัตราหนี้สินเฉพาะหนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (IBD/E) เท่ากับ 1.31 ซึ่งเป็นอัตราส่วนที่ดีขึ้นเนื่องจากอัตราส่วนทั้ง 2 อัตราส่วนนั้นลดลง เมื่อเทียบกับปี 2560 คือ 2.12 เท่า และ 1.57 เท่า ตามลำดับ

สำหรับรายละเอียดของทรัพย์สิน หนี้สิน และทุน ตลอดจนผลการดำเนินงานโดยละเอียดได้ถูกแจกแจงให้ทราบแยกตามประเภท รวมถึงตัวเลขอัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญดังต่อไปนี้

ฐานะทางการเงิน

สินทรัพย์

บริษัทมีสินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2561 จำนวน 7,766 ล้านบาท ลดลงจากปี 2560 จำนวน 117 ล้านบาทโดยประมาณคิดเป็นร้อยละ 1.5 สินทรัพย์ที่มีการเปลี่ยนแปลงเป็นสาระสำคัญ ได้แก่

  1. ต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย จำนวน 4,011 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 52 ของสินทรัพย์ทั้งหมด ลดลงจากปี 2560 ประมาณ 574 ล้านบาท เนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ขายให้แก่ลูกค้า
  2. ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ ลดลง เท่ากับ 166 ล้านบาท จากการที่บริษัทย่อย ได้จำหน่ายทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบกิจการโรงแรม บาบาบีช คลับหัวหิน ให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา
  3. สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น เพิ่มขึ้น 79 ล้านบาท จากเงินมัดจำที่ดินโครงการใหม่ เพื่อการขยายธุรกิจในอนาคต

หนี้สิน

บริษัทฯ มีหนี้สินรวม ณ 31 ธันวาคม 2561 เท่ากับ 4,968 ล้านบาท ซึ่งลดลงจาก 31 ธันวาคม 2560 (5,359 ล้านบาท) จำนวน 391 ล้านบาท โดยมีสาระสำคัญในการเปลี่ยนแปลงดังนี้ คือ

  • หุ้นกู้ เพิ่มขึ้น 398 ล้านบาท เนื่องจาก การออกหุ้นกู้ จำนวน 700 ล้านบาท เพื่อชำระคืน หุ้นกู้บางส่วนที่ถึงกำหนด จำนวน 300 ล้านบาท
  • เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถานบันการเงิน ลดลง 735 ล้านบาท เนื่องจากการชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวให้แก่สถาบันการเงิน จาก โครงการต่าง ๆ ทยอยโอนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มอย่างต่อเนื่อง และ ชำระคืนจากการที่บริษัทย่อย ได้จำหน่ายทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบกิจการโรมแรม บาบาบีช คลับหัวหิน ให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา
  • เงินมัดจำและเงินรับล่วงหน้าจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ลดลง 207 ล้านบาท เนื่องจาก โครงการต่าง ๆ ทยอยโอนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มอย่างต่อเนื่อง

ส่วนของผู้ถือหุ้น

บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้นรวม ณ 31 ธันวาคม 2561 เท่ากับ 2,798 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 31 ธันวาคม 2560 (2,525 ล้านบาท) จำนวน 273 ล้านบาท จากการที่บริษัทออกและจัดสรรหุ้นสามัญเพิ่มทุนแบบมอบอำนาจทั่วไป (General Mandate) ให้กับผู้ถือหุ้นเดิมตามสัดส่วนการถือหุ้น (Rights Offering) และให้กับบุคคลในวงจำกัด (Private Placement) คิดเป็นส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทสุทธิในปี 2561 เท่ากับ 1,759 ล้านบาท และเป็นส่วนของผู้มีส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุมของบริษัท จำนวน 1,039 ล้านบาท

ผลการดำเนินงาน

รายได้

บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย มีรายได้รวมจากการดำเนินงานในปี 2561 เท่ากับ 3,188 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2560 เท่ากับ 870 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 38 ซึ่งการเปลี่ยนแปลงของรายได้ดังกล่าว ประกอบไปด้วยรายได้ของธุรกิจหลัก 3 ธุรกิจ และรายได้อื่น ๆ ดังต่อไปนี้

  1. รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ปี 2561 เท่ากับ 2,069 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2560 เท่ากับ 592 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 40 เนื่องจากในปี 2561 บริษัทฯ ที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์จาก โครงการใหม่ที่พึ่งสร้างเสร็จ อันได้แก่ คือ โครงการบ้านเดี่ยวซูเปอร์ลักซ์ชัวรี “อิสสระ เรสซิเดนซ์ พระราม 9” และเป็นการทยอยโอนกรรมสิทธิ์ ของโครงการที่แล้วเสร็จต่อเนื่องจากปีก่อน
  2. รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม ในปี 2561 เท่ากับ 699 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2560 เท่ากับ 127 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 22 เนื่องจาก เนื่องมาจากรายได้โรงแรมศรีพันวาที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับมีรายได้จากโรงแรมแห่งใหม่ทั้ง 2 แห่งที่เพิ่งเปิดดำเนินการปลายปี 2560 เพิ่มขึ้น
  3. รายได้จากค่าเช่าและค่าบริการในปี 2561 เท่ากับ 80 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับปีก่อน
  4. นอกจากธุรกิจหลัก 3 ธุรกิจที่กล่าวถึงแล้ว ในช่วงปลายปี 2561 บริษัท ร่วมอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย ได้มีการจำหน่ายทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบกิจการโรงแรม บาบาบีช คลับหัวหิน ให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา จึงทำให้บริษัทมีกำไรจากการขายทรัพย์สินจำนวน 187 ล้านบาท

( หน่วย : ล้านบาท )

รายการรายได้ 2561 2560 เพิ่มขึ้น/
(ลดลง)

% เพิ่มขึ้น /(ลดลง)

รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 2,069 1,477 592 40
รายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ 80 81 (1) (1)
รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม 699 572 127 22
รายได้ค่าธรรมเนียมบริหารงานและค่าธรรมเนียมอื่น 43 24 19 79
รายได้อื่น ๆ 297 164 133 81
รวมรายได้ 3,188 2,317 871 38


กำไรขั้นต้น

บริษัทมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2561 ประมาณร้อยละ 30.19 ลดลงจากปี 2560 ซึ่งมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นร้อยละ 38.73 เนื่องจากในปี 2561 บริษัทมีการจัดโปรโมชั่นส่งเสริมการขายและลดราคาสินค้าเพื่อกระตุ้นยอดขายและระบายสินค้าคงเหลือ อัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากธุรกิจให้เช่าและบริการสำนักงาน คอนโดมิเนียมในอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และ 2 และห้องชุดในคอนโดมีเนียม อิสสระ ลาดพร้าว เท่ากับร้อยละ 49.22 เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ซึ่งมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้น ร้อยละ 46.24 เนื่องจากบริษัทมีการปรับอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น ส่วนอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากการประกอบธุรกิจโรงแรม ในปี 2561 ประมาณร้อยละ 4.58 ซึ่งใกล้เคียงกับปี 2560 ที่มีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นร้อยละ 4.79 นั้น แสดงว่า บริษัทฯ สามารถควบคุมต้นทุนของธุรกิจโรงแรมได้มีประสิทธิภาพ ซึ่งใกล้เคียงกับปีก่อน

รายละเอียดกำไรขั้นต้นในต่ละธุรกิจแสดงไว้ในตารางดังนี้

( หน่วย : ล้านบาท )

กำไรขั้นต้น 2561 2560

% เพิ่มขึ้น / (ลดลง)

กำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ 30.19% 38.73% (8.54%)
กำไรขั้นต้นจากค่าเช่าและค่าบริการ 49.22% 46.24% 2.98%
กำไรขั้นต้นจากการประกอบกิจการโรงแรม 4.58% 4.79% (0.21%)
รวมกำไรขั้นต้น 24.44% 29.90% (5.47%)


ค่าใช้จ่าย

  1. ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารในปี สำหรับปี 2561 เท่ากับ 866 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนต่อรายได้รวม ร้อยละ 27.15 ซึ่งมีสัดส่วนลดลงร้อยละ 3.69 เมื่อเทียบกับปี 2560 โดยในปี 2560 บริษัทมีค่าใช้จ่ายการขายและบริหารจำนวน 714 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนต่อรายได้รวม ร้อยละ 30.84 ซึ่งส่วนใหญ่ ค่าใช้จ่ายในการขายปี 2561 เพิ่มขึ้นจากปีก่อน เนื่องจากค่าใช้จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมในการโอน ที่เป็นไปในทิศทางเดียวกับยอดรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สูงกว่าปีก่อน
  2. ค่าใช้จ่ายทางการเงิน ปี 2561 เพิ่มขึ้น จากปี 2560 เท่ากับ 32 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทมีระดมเงินทุนจากการออกหุ้นกู้ เพิ่มขึ้น เพื่อรองรับการลงทุนในที่ดินโครงการใหม่ และการขยายธุรกิจในอนาคต
  3. ค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้ ปี 2561 เท่ากับ 39 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ที่มีจำนวน 4 ล้านบาท

กำไร / (ขาดทุน)สุทธิ

บริษัทมีผลกำไรจากการดำเนินงานในปี 2561 เท่ากับ 125 ล้านบาท โดยมีกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัท เท่ากับ 82 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 64 ล้านบาท หรือ เพิ่มขึ้นร้อยละ 342 จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัทต่อหุ้น เท่ากับ 0.08 บาท

อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ

  1. อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี และค่าเสื่อมราคา (EBITDA) ในปี 2561 เท่ากับร้อยละ 11.45 โดยมีอัตราส่วนกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัท ในปี 2561 เท่ากับร้อยละ 2.6 ซึ่งสอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของรายได้ที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น
  2. ความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ย (EBIT / Interest Expenses) ในปี 2561 เท่ากับ 2.24 เท่า เพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับปี 2560 ซึ่งมีความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยประมาณ 1.87 เท่า
  3. อัตราส่วนสภาพคล่องปี 2561 เท่ากับ 2.27 ใกล้เคียงกับปี 2560 ซึ่งมีอัตราส่วนเท่ากับ 2.29 เท่า
  4. อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน อยู่ที่ระดับ 1.78 เท่า ลดลงจากปี 2560 ที่อยู่ที่ระดับ 2.12 เท่า หากคำนวณเฉพาะหนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (IBD/E) ในปี 2561 จะมีอัตราส่วนเพียง 1.31 เท่า เมื่อเทียบกับปี 2560 จำนวน 1.57 เท่า ถือว่าเป็นอัตราส่วนภาระหนี้สินที่ลดลง เนื่องจากบริษัทมีการชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวให้แก่สถาบันการเงิน จากโครงการต่าง ๆ ทยอยโอนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มอย่างต่อเนื่อง และ ชำระคืนจากการที่บริษัทย่อย ได้จำหน่ายทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบกิจการโรมแรม บาบาบีช คลับหัวหิน ให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา รวมทั้งปลายปี บริษัทฯ ได้ออกและจัดสรรหุ้นสามัญเพิ่มทุนแบบมอบอำนาจทั่วไป (General Mandate) ให้กับผู้ถือหุ้นเดิมตามสัดส่วนการถือหุ้น (Rights Offering) และให้กับบุคคลในวงจำกัด (Private Placement) จำนวน 251 ล้านบาท
  5. มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น ปี 2561 เท่ากับ 1.65 บาทต่อหุ้น เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น เท่ากับ 1.63 บาทต่อหุ้น เนื่องจากผลการดำเนินงานของปี 2561 ที่ดีกว่าปีก่อน และ ปลายปี บริษัทฯ ได้ออกและจัดสรรหุ้นสามัญเพิ่มทุนแบบมอบอำนาจทั่วไป (General Mandate) ให้กับผู้ถือหุ้นเดิมตามสัดส่วนการถือหุ้น (Rights Offering) และให้กับบุคคลในวงจำกัด (Private Placement)