คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ

ในรอบปี 2560 ที่ผ่านมา บริษัทมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายระดับไฮเอ็นด์ที่ได้เปิดตัวใหม่เมื่อปี 2559 อย่างต่อเนื่อง จำนวน 2 โครงการ ได้แก่ โครงการบ้านอิสสระเรสซิเดนซ์ พระรามเก้า มูลค่าโครงการ 1,800 ล้านบาท และ โครงการบ้านอิสสระ บางนา มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท และเริ่มทยอยรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์โครงการต่าง ๆ ที่ก่อสร้างเสร็จในปีที่ผ่านมา ถึงแม้ในปีนี้ เศรษฐกิจจะยังคงซบเซาต่อเนื่อง และบริษัทมีภาระค่าใช้จ่ายดำเนินงานจาก โรงแรมแห่งใหม่ 2 แห่ง ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในปี 2560 แต่ผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2560 ยังคงมีกำไรสุทธิรวมจำนวน 45 ล้านบาท และในช่วงปลายปี 2560 ที่ผ่านมา โรงแรมแห่งใหม่ทั้ง 2 แห่ง ได้แก่โรงแรมบาบาบีซคลับ หัวหิน และ โรงแรมบาบาบีซคลับ ภูเก็ต ได้ก่อสร้างแล้วเสร็จและเริ่มเปิดดำเนินการประมาณไตรมาสที่ 4 ปี 2560 โดยบริษัทจะมีรายได้จากการประกอบกิจการโรงแรมทั้ง 2 แห่งนี้เพิ่มเติม จากรายได้ประกอบกิจการโรงแรมเดิม และรายได้ขายอสังหาริมทรัพย์ รายได้ค่าเช่าค่าบริการ ในปี ต่อ ๆ ไป

จากการที่บริษัทมีการลงทุนในการพัฒนาโครงการใหม่ที่ผ่านมา ทำให้บริษัทต้องจัดหาเงินทุนมาเพื่อใช้ในการพัฒนาธุรกิจอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในรอบปี 2560 บริษัทได้มีการออกและจำหน่ายหุ้นกู้ 2 ชุด ในช่วงไตรมาสที่ 2 อายุ 3 ปี มูลค่า 439.7 ล้านบาท และ ช่วงไตรมาสที่ 4 อายุ 3 ปี 3 เดือน มูลค่า 500 ล้านบาท เพื่อจ่ายคืนหุ้นกู้ชุดเดิมซึ่งถึงกำหนดชำระ ในมูลค่า 200 ล้านบาท และใช้ในการลงทุนประกอบธุรกิจต่าง ๆ บริษัทมีอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ของบริษัทในปี 2560 จำนวน 2.11 เท่า ซึ่งลดลง จากปี 2559 ที่มีอัตรา 2.20 เท่า หากคำนวณเฉพาะหนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (IBD/E) ในปี 2560 จะมีอัตราส่วนเพียง 1.57 เท่า เมื่อเทียบกับปี 2559 จำนวน 1.61 เท่า ถือว่าเป็นอัตราส่วนภาระหนี้สินที่ลดลง

สำหรับรายละเอียดของทรัพย์สิน หนี้สิน และทุน ตลอดจนผลการดำเนินงานโดยละเอียดได้ถูกแจกแจงให้ทราบแยกตามประเภท รวมถึงตัวเลขอัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญดังต่อไปนี้

ฐานะทางการเงิน

สินทรัพย์

บริษัทมีสินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2560 จำนวน 7,857 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 จำนวน 529 ล้านบาท โดยประมาณคิดเป็นร้อยละ 7.2 สินทรัพย์ที่มีการเปลี่ยนแปลงเป็นสาระสำคัญ ได้แก่

  1. ต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย จำนวน 4,585 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 58 ของสินทรัพย์ทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ประมาณ 187 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทกำลังพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อขาย 8 โครงการ ได้แก่ โครงการในกรุงเทพ 3 โครงการคอนโดมิเนียม ดิ อิสสระ คอลเล็คชั่น สาทร, โครงการบ้านเดี่ยว บ้านอิสสระ เรสซิเดนซ์ พระรามเก้า และ บ้านอิสสระ บางนา โครงการบ้านพักตากอากาศบริเวณชายหาดหัวหิน ชะอำ 1 โครงการ คือ บ้านทิวทะเลเอสเตท วิลล่า โครงการคอนโดมิเนียมในจังหวัดเชียงใหม่ 1 โครงการ คือ ดิ อิสสระ เชียงใหม่ โครงการบ้านพักตากอากาศปากช่อง-เขาใหญ่ 1 โครงการ คือ บ้านสีตวัน โครงการบ้านพักตากอากาศโรงแรมศรีพันวา จังหวัดภูเก็ต และโครงการบ้านพักตากอากาศหาดนาใต้ จังหวัดพังงา ได้แก่โครงการ บาบา บีชคลับ ภูเก็ต ซึ่งประกอบไปด้วยบ้านพักตากอากาศเพื่อขาย และโรงแรมอยู่ในโครงการเดียวกัน ทั้งโรงแรม บาบา บีชคลับ หัวหิน และ โรงแรม บาบา บีชคลับ ภูเก็ต จะอยู่ภายใต้การบริหารของโรงแรมศรีพันวา
  2. ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ เพิ่มขึ้น ประมาณ 509 ล้านบาท เป็นการโอนทรัพย์สินที่แล้วเสร็จจากการก่อสร้างและการตกแต่งโรงแรมทั้ง 2 แห่ง ได้แก่ โรงแรม บาบา บีชคลับ ภูเก็ต และ โรงแรม บาบา บีชคลับ หัวหิน-ชะอำ ที่เปิดดำเนินการในเดือนตุลาคม 2560

หนี้สิน

บริษัทมีหนี้สินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2560 ประมาณ 5,332 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ประมาณ 292 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 ซึ่งหนี้สินที่มีการเปลี่ยนแปลงอันเป็นสาระสำคัญ มาจากสัดส่วนหนี้สินจาก หุ้นกู้ที่เพิ่มขึ้น 736 ล้านบาท เพื่อนำมาลงทุนใน โรงแรมทั้ง 2 แห่ง ได้แก่ โรงแรม บาบา บีชคลับภูเก็ต และ โรงแรม บาบา บีชคลับ หัวหิน-ชะอำ และพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เพิ่มขึ้นมากกว่าการคืน เงินกู้ยืมระยะยาวให้สถาบันการเงิน ที่ลดลง จำนวน 262 ล้านบาท โดยใช้กระแสเงินสด จากการทยอยโอนอสังหาริมทรัพย์จากโครงการที่แล้วเสร็จต่าง ๆ

ส่วนของผู้ถือหุ้น

ส่วนของผู้ถือหุ้นในปี 2560 เท่ากับ 2,525 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 จำนวนเงิน 236 ล้านบาท คิดเป็นส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทสุทธิในปี 2560 เท่ากับ 1,453 ล้านบาท และเป็นส่วนของผู้มีส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุมของบริษัท จำนวน 1,072 ล้านบาท

ผลการดำเนินงาน

รายได้

บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย มีรายได้รวมจากการดำเนินงานในปี 2560 เท่ากับ 2,317 ล้านบาท ลดลงจากปี 2559 เท่ากับ 770 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 24.9 ซึ่งการเปลี่ยนแปลงของรายได้ดังกล่าว ประกอบไปด้วยรายได้ของธุรกิจหลัก 3 ธุรกิจ และรายได้อื่น ๆ ดังต่อไปนี้

  1. รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ปี 2560 เท่ากับ 1,477 ล้านบาท ลดลงจากปี 2559 เท่ากับ 431 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 23 เนื่องจากในปี 2559 บริษัทมียอด Pre-sales ที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์จาก โครงการใหม่ที่พึ่งสร้างเสร็จจำนวนมากในปลายไตรมาสที่ 4 อันได้แก่ คือ โครงการคอนโดมิเนียม บ้านทิวทะเล เฟส 3 หรือ บลู บริเวณชายหาดชะอำ ส่วนในปี 2560 เป็นการทยอยโอนกรรมสิทธิ์ ของโครงการที่แล้วเสร็จต่อเนื่องจากปีก่อน
  2. รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม ในปี 2560 เท่ากับ 572 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 เท่ากับ 41 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8 และในปี 2560 โรงแรมใหม่ 2 แห่ง ได้แก่ บาบาบีชคลับหัวหิน และ บาบา บีชคลับภูเก็ต แล้วเสร็จ และเริ่มเปิดให้บริการในไตรมาสที่ 4 จะทำให้รายได้จากการประกอบการโรงแรมมีมากขึ้นในปีต่อ ๆ ไป
  3. รายได้จากค่าเช่าและค่าบริการในปี 2560 เท่ากับ 81 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยน้อยจากปี 2559 จำนวน 1 ล้านบาท หรือร้อยละ 1 ซึ่งเกิดจากการที่ลูกค้าบางส่วนได้หมดสัญญาเช่า และมีการปรับราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้น ตลอดจนมีผู้เช่ารายใหม่เพิ่มขึ้นบางส่วน
  4. นอกจากธุรกิจหลัก 3 ธุรกิจที่กล่าวถึงแล้ว ในปี 2560 บริษัทยังมีรายได้อื่น ๆ ที่เพิ่มขึ้นมาอีกเป็นพิเศษ คือ รายได้จากค่าที่ปรึกษาโครงการไหหน่าน (Hainan) ประเทศจีน จำนวน 45 ล้านบาท

( หน่วย : ล้านบาท )

รายการรายได้ 2560 2559 เพิ่มขึ้น/
(ลดลง)

% เพิ่มขึ้น /(ลดลง)

รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 1,477 1,908 (431) (23)
รายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ 81 80 1 1
รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม

572

531

41

8
กำไรจากการขายโรงแรมและบ้านพักตากอากาศ - 429 (429) (100)
รายได้ค่าธรรมเนียมบริหารงาน 68 74 (6) (8)
รายได้จากค่าบริการและค่าสาธารณูปโภค 30 29 1 3
ดอกเบี้ยรับและอื่นๆ 89 36 53 147
รวมรายได้ 2,317 3,087 (770) (25)


กำไรขั้นต้น

บริษัทมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2560 ประมาณร้อยละ 38.73 เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ซึ่งมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นร้อยละ 35.18, อัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากธุรกิจให้เช่าและบริการสำนักงาน คอนโดมิเนียมในอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และ 2 และห้องชุดในคอนโดมิเนียม ดิ อิสสระ ลาดพร้าว เท่ากับร้อยละ 46.24 เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ซึ่งมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้น ร้อยละ 44.10 เนื่องจากบริษัทมีการปรับอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น ส่วนอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากการประกอบธุรกิจโรงแรมลดลงจากร้อยละ 7.02 เหลือเพียงร้อยละ 4.79 นั้น เนื่องจาก โรงแรมมีการขยายกำลังคนเพื่อรองรับการเปิดดำเนินงานของโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ในนาม บาบา บีชคลับหัวหิน และ บาบา บีชคลับภูเก็ต ที่เริ่มเปิดให้บริการในไตรมาสที่ 4 ปี 2560

รายละเอียดกำไรขั้นต้นในต่ละธุรกิจแสดงไว้ในตารางดังนี้

( หน่วย : ล้านบาท )

กำไรขั้นต้น 2560 2559

% เพิ่มขึ้น / (ลดลง)

กำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ 38.73% 35.18% 3.55%
กำไรขั้นต้นจากค่าเช่าและค่าบริการ 46.24% 44.10% 2.15%
กำไรขั้นต้นจากการประกอบกิจการโรงแรม 4.79% 7.02% (2.23%)
รวมกำไรขั้นต้น 29.90% 29.53% 0.37%


ค่าใช้จ่าย

บริษัทมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นตามยอดรายได้ที่เพิ่มขึ้น ดังนี้คือ

  1. บริษัทมี ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารในปี 2560 จำนวน 714.7 ล้านบาท ลดลง 56.6 ล้านบาท หรือ ลดลงร้อยละ 7.3 เมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารงวดเดียวกันของปีก่อน บริษัทฯ สามารถควบคุมค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพเพิ่มขึ้น และประกอบกับค่าใช้จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมในการโอนลดลง
  2. ค่าใช้จ่ายทางการเงิน ปี 2560 ลดลง จากปี 2559 เท่ากับ 10 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทมีการชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวให้แก่สถาบันการเงิน จากโครงการต่าง ๆ ทยอยโอนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มอย่างต่อเนื่อง
  3. ค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้ ปี 2560 เท่ากับ 35 ล้านบาท ลดลงจากปี 2559 ที่มีจำนวน 126 ล้านบาท

กำไร / (ขาดทุน)สุทธิ

บริษัทมีผลกำไรจากการดำเนินงานในปี 2560 เท่ากับ 45 ล้านบาท โดยมีกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัท เท่ากับ 19 ล้านบาท ซึ่งมีกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัทต่อหุ้น เท่ากับ 0.02 บาท

อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ

  1. อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี และค่าเสื่อมราคา (EBITDA) ในปี 2560 เท่ากับร้อยละ 9.40 โดยมีอัตราส่วนกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัท ในปี 2560 เท่ากับร้อยละ 0.80 ซึ่งสอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของรายได้ที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น
  2. ความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ย (EBIT / Interest Expenses) ในปี 2560 เท่ากับ 1.87 เท่า ลดลง เมื่อเทียบกับปี 2559 ซึ่งมีความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยประมาณ 5.61 เท่า
  3. อัตราส่วนสภาพคล่องปี 2560 เท่ากับ 2.17 เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ซึ่งมีอัตราส่วนเท่ากับ 1.81 เท่า ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทนำเงินไปชำระตั๋วแลกเงินที่ถึงกำหนดชำระในปี 2560 เท่ากับ 297 ล้านบาท
  4. อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน อยู่ที่ระดับ 2.11 เท่า ลดลงจากปี 2559 ที่อยู่ที่ระดับ 2.20 เท่า หากคำนวณเฉพาะหนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (IBD/E) ในปี 2560 จะมีอัตราส่วนเพียง 1.57 เท่า เมื่อเทียบกับปี 2559 จำนวน 1.61 เท่า ถือว่าเป็นอัตราส่วนภาระหนี้สินที่ลดลง เนื่องจากบริษัทมีการชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวให้แก่สถาบันการเงิน จากโครงการต่าง ๆ ทยอยโอนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มอย่างต่อเนื่อง
  5. มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น ปี 2560 เท่ากับ 1.63 บาทต่อหุ้น ลดลงจากปี 2559 ซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น เท่ากับ 1.84 บาทต่อหุ้น เนื่องจากในระหว่างปี 2560 บริษัทมีการจ่ายเงินปันผลจากการดำเนินงานในปี 2559 ให้กับผู้ถือหุ้น