คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ

ในปี 2563 บริษัทยังคงลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ ระหว่างการก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง และเปิดตัว Soft Launch หนึ่ง โครงการระดับไฮเอ็นในช่วงปลายปีเป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรู ตั้งอยู่ริมหาดหัวหิน เพื่อสร้างยอดขายและรับรู้รายได้ในอนาคต บริษัทมองว่าหากสภาวะเศรษฐกิจมีการฟื้นตัว ภาวะการระบาดของ เชื้อไวรัส Covid -19 มีสัญญาณที่ดีขึ้น บริษัทจะสามารถระบาย สินค้าคงเหลือที่สร้างเสร็จในปัจุบัน ตามที่คาดการณ์ไว้รวมถึง โครงการใหม่ที่เพิ่งเปิดตัว ทั้งนี้รายได้บริษัทในปี 2563 ลดลงจากปี 2562 ถึงร้อยละ 37 ส่วนหนึ่งเป็นผลต่อเนื่องจากปีก่อนของภาวะ เศรษฐกิจยังคงซบเซา ประกอบกับนับแต่ช่วงต้นปี 2563 จาก สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 ทำให้เกิดการ ล็อคดาวน์ทางเศรฐกิจ จำกัดการเดินทางภายในประเทศ และ ระหว่างประเทศ บริษัทได้รับผลกระทบอย่างหนักโดยเฉพาะธุรกิจ โรงแรมที่ต้องหยุดกิจการชั่วคราว รายได้จากการประกอบกิจการ โรงแรมลดลงคิดเป็นร้อยละ 33 เมื่อเทียบกับปี 2562

เมื่อต้นปี 2563 บริษัทได้จำหน่ายเงินลงทุนในกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์บางกอกเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.74 ของหน่วยลงทุน ทั้งหมดของกองทุน เป็นจำนวนเงินรวม 210 ล้านบาท มีผลให้บริษัท มีส่วนได้เสียในกองทุนรวมลดลงจากร้อยละ 33.30 เป็นร้อยละ 17.56 ทำให้บริษัทสูญเสียอิทธิพลอย่างมีนัยสำคัญเหนือกองทุนรวม จึงส่งผลให้บริษัทต้องหยุดการรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุน ในกองทุนดังกล่าวเช่นเดียวกัน

ในปี 2563 บริษัทได้จัดหาเงินทุนโดยการออกและจำหน่ายหุ้นกู้ 1 ชุด มูลค่า 290 ล้านบาท เพื่อจ่ายคืนหุ้กู้เดิมที่ถึงกำหนดชำระ มูลค่า 440 ล้านบาท

ปี 2563 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นรวม (D/E ratio) 3.43 เท่า และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของ ผู้ถือหุ้น 3.02 เท่า ซึ่งเป็นอัตราส่วนที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2562 คือ 1.94 และ 1.51 เท่า ตามลำดับ ทั้งนี้การเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนดังกล่าวอย่างมีนัยสำคัญเป็นผลมาจากการถือปฏิบัติตามมาตรฐาน บัญชี TFRS 16 เรื่องสัญญาเช่า โดยบริษัทได้รับรู้ภาระหนี้สินจาก สัญญาเช่าตลอดอายุสัญญาเช่า เป็นผลให้มีหนี้สินภายใต้สัญญา เช่าของงบการเงินปี 2563 เป็นจำนวนรวม 2,065 ล้านบาท ประกอบ กับผลประกอบการไม่เป็นไปตามเป้ามีผลขาดทุนส่งผลให้ส่วนของผู้ ถือหุ้นลดลง 511 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2562

สำหรับรายละเอียดของทรัพย์สิน หนี้สิน และทุน ตลอดจนผลการ ดำเนินงานโดยละเอียดได้ถูกแจกแจงให้ทราบแยกตามประเภท รวม ถึงตัวเลขอัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญดังต่อไปนี้

ฐานะทางการเงิน

สินทรัพย์

บริษัทมีสินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 จำนวน 10,805 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2562 จำนวน 2,124ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 24 สินทรัพย์ที่มีการเปลี่ยนแปลงเป็นสาระสำคัญ ได้แก่

  1. ต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย จำนวน 5,351 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 50 ของสินทรัพย์รวมทั้งหมด เพิ่มขึ้น จากปี 2562 เป็นจำนวน 650 ล้านบาท เนื่องจากมีการลงทุน พัฒนาในอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเพิ่มขึ้น
  2. ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ เพิ่มขึ้น เท่ากับ 291 ล้านบาท จาก การที่บริษัทย่อย ได้ลงทุนพัฒนาทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบ กิจการโรงแรม บาบาบีช คลับหัวหิน (Main hotel) ปั๊มน้ำมัน และพื้นที่
    คอมเมอร์เชียล
  3. สินทรัพย์สิทธิการใช้ เพิ่มขึ้น 1,566 ล้านบาท เป็นการเพิ่มขึ้น จากการถือปฏิบัติตามมาตรฐานบัญชีฉบับที 16 เรื่องสัญญา เช่า มีผลบังคับใช้เป็นปีแรกสำหรับการรายงานงบการเงินปี 2563 ต้องรับรู้สินทรัพย์สิทธิการใช้ และหนี้สินตามสัญญาเช่า

หนี้สิน

บริษัทฯ มีหนี้สินรวม ณ 31 ธันวาคม 2563 เท่ากับ 8,367 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 31 ธันวาคม 2562 (5,731 ล้านบาท) จำนวน 2,636 ล้านบาท โดยมีสาระสำคัญในการเปลี่ยนแปลงดังนี้ คือ

  • เงินกู้ยืมสถาบันการเงิน เพิ่มขึ้น 1,068 ล้านบาท เนื่องจาก การเบิกเงินกู้เพื่อค่าพัฒนาโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
  • หนี้สินตามสัญญาเช่า เพิ่มขึ้น 2,061 ล้านบาท จากการถือ ปฏิบัติตามมาตรฐานบัญชีฉบับที 16 เรื่องสัญญาเช่า มีผล บังคับใช้เป็นปีแรกสำหรับการรายงานงบการเงินปี 2563 ต้อง รับรู้สินทรัพย์สิทธิการใช้ และหนี้สินตามสัญญาเช่า
  • เจ้าหนี้การค้าและเจ้าหนี้หมุนเวียนอื่น ลดลง 309 ล้านบาท จากการจัดประเภทบัญชีเจ้าหนี้ของสัญญาเช่าโรงแรมค้าง จ่ายที่นำไปแสดงรวมในหนี้สินตามสัญญาเช่า จำนวน 73 ล้านบาท และปริมาณการจัดซื้อจัดจ้างที่ลดลง
  • หุ้นกู้ ลดลง 148 ล้านบาท เนื่องจากการออกหุ้นกู้ จำนวน 290 ล้านบาท เพื่อชำระคืน หุ้นกู้ที่ถึงกำหนด จำนวน 438 ล้านบาท

ส่วนของผู้ถือหุ้น

บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้นรวม ณ 31 ธันวาคม 2563 เท่ากับ 2,438 ล้านบาท ซึ่งลดลงจาก 31 ธันวาคม 2562 (2,949 ล้านบาท) จำนวน 511 ล้านบาท เนื่องจากผลการดำเนินงานของบริษัทได้รับผล กระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจและการแพร่ระบาดของไวรัส Covid -19 รายได้จากการประกอบธุรกิจโรงแรมลดลง เป็นผลให้ผล ประกอบการบริษัทขาดทุนจากการดำเนินงาน ส่งผลให้ส่วนของผู้ถือ หุ้นลดลงในทิศทางเดียวกัน ในปี 2563 ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัท สุทธิจำนวน 1,563 ล้านบาท และเป็นส่วนของผู้มีส่วนได้เสียที่ไม่มี อำนาจควบคุม จำนวน 875 ล้านบาท

ผลการดำเนินงาน

รายได้

บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย มีรายได้รวมจากการดำเนินงานในปี 2562 เท่ากับ 1,429 ล้านบาท ลดลงจากปี 2562 เท่ากับ 827 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 87 ซึ่ง การเปลี่ยนแปลงของรายได้ดังกล่าว ประกอบไปด้วยรายได้ของ ธุรกิจหลัก 3 ธุรกิจ และรายได้อื่นๆ ดังต่อไปนี้

  1. รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ปี 2563 เท่ากับ 649 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากก่อนเล็กน้อย
  2. รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม ในปี 2563 เท่ากับ 455 ล้านบาท ลดลงจากปี 2562 เท่ากับ 224 ล้านบาท ลดลง ร้อยละ 33 เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส Covid -19 ทำให้เกิดการล็อคดาวน์ทางเศรษฐกิจจำกัดการ เดินทางภายในประเทศ รวมถึงการเดินทางเข้ามาในประเทศ จากนักท่องเที่ยวต่างชาติที่หายไปนับแต่ช่วงต้นปี บริษัทได้รับ ผลกระทบอย่างหนักธุรกิจโรงแรมหยุดดำเนินกิจการชั่วคราว เป็นผลให้รายได้จากการประกอบธุรกิจโรงแรมลดลงอย่าง เห็นได้ชัด
  3. รายได้ค่าเช่าและบริการในปี 2563 เท่ากับ 78 ล้านบาท ซึ่ง ใกล้เคียงกับปีก่อน
  4. รายได้จากการขายสินค้า ปี 2563 เท่ากับ 61 ล้านบาท เป็น รายได้มีการเปิดให้บริการปั๊มน้ำมันเชลล์ และพื้นที่คอม เมอร์เชียล ของบริษัทย่อยที่เปิดให้บริการครบเต็มปีเป็นปีแรก

( หน่วย : ล้านบาท )

รายการรายได้ 2563 2562 เพิ่มขึ้น/
(ลดลง)

% เพิ่มขึ้น /(ลดลง)

รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 649 640 9 1
รายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ 78 80 (2) (3)
รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม 455 679 (224) (33)
รายได้จากการขายสินค้า 61 6 55 833
รายได้ค่าธรรมเนียมบริหารงานและค่าธรรมเนียมอื่น 28 34 (6) (16)
รายได้อื่นๆ 158 817 (659) (81)
รวมรายได้ 1,429 2,256 (827) (37)


กำไรขั้นต้น

บริษัทมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2563 ประมาณร้อยละ 29 ซึ่งเป็นอัตราส่วนที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อกับปีก่อน เช่นเดียวกับอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากธุรกิจให้เช่าและบริการสำนักงาน ในอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และ 2 และห้องชุดในคอนโดมีเนียม อิสสระ ลาดพร้าว เท่ากับร้อยละ 47 ซึ่งมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปี 2562 ซึ่งมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้น ร้อยละ 45 อัตราส่วน กำไรขั้นต้นจากการประกอบธุรกิจโรงแรม ในปี 2563 ขาดทุนประมาณร้อยละ (10) ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปี 2562 ที่ขาดทุนร้อยละ (8) เนื่องมาจากใน ปี 2563 รายได้ที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัดจากการปิดการดำเนินงานชั่วคราวจากผลกระทบของการแพร่ระบาดของไวรัส Covid-19 ในขณะที่ โรงแรมมีต้นทุนของค่าเช่าโรงแรมที่ต้องจ่ายตามปกติ ส่วนอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากการขายสินค้า ในปี 2563 ขาดทุนประมาณร้อยละ (0.77%) อันเนื่องมาจากค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สินจากการดำเนินงานคิดเป็นร้อยละ 10% ของรายได้จากการขายสินค้า

รายละเอียดกำไรขั้นต้นในต่ละธุรกิจแสดงไว้ในตารางดังนี้

( หน่วย : ล้านบาท )

กำไรขั้นต้น 2563 2562

% เพิ่มขึ้น / (ลดลง)

กำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ 29.05% 27.89% 1.16%
กำไรขั้นต้นจากค่าเช่าและค่าบริการ 46.55% 44.76% 1.79%
กำไรขั้นต้นจากการประกอบกิจการโรงแรม (9.75%) (8.24%) (1.51%)
รายได้จากการขายสินค้า (0.77%) 4.33% (5.10%)
รวมกำไรขั้นต้น 14.48% 11.30% 3.18%


ค่าใช้จ่าย

  1. ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารในปี สำหรับปี 2563 เท่ากับ 509 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนต่อรายได้รวม ร้อยละ 35 ซึ่งมีสัดส่วนลดลง ร้อยละ 30 เมื่อเทียบกับปี 2562 โดยในปี 2562 บริษัทมีค่าใช้จ่ายการขายและบริหารจำนวน 738 ล้านบาท การลดลงของค่าใช้จ่าย เป็นผลจากบริษัทฯ มีมาตรการปรับลดค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารโดยรวม เช่น การปรับลดค่าใช้จ่ายผลประโยชน์ของพนักงานงาน และค่าตอบแทนกรรมการ เป็นต้น
  2. ค่าใช้จ่ายทางการเงิน ปี 2563 เพิ่มขึ้นจากปี 2562 เท่ากับ 214 ล้านบาท เนื่องจากการถือปฏิบัติตามมาตรฐานบัญชีการรายงาน ทางการเงินฉบับที่ 16 เรื่องสัญญาเช่าเป็นปีแรกบริษัทฯ ส่งผลให้รับรู้ดอกเบี้ยจ่ายของสัญญาเช่า เป็นเหตให้ปี 2563 บริษัทฯ รับรู้ค่าใช้ จ่ายทางการเงินของส่วนดอกเบี้ยจากสัญญาเช่าเพิ่มในงบการเงิน 201 ล้านบาท

กำไร / (ขาดทุน) สุทธิ

บริษัทมีผลกำไร (ขาดทุน) จากการดำเนินงานในปี 2563 เท่ากับ (387) ล้านบาท โดยมีกำไร (ขาดทุน) สุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัท เท่ากับ 328 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2562 กำไร (ขาดทุน) สุทธิ ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัทต่อหุ้น เท่ากับ (0.31) บาท

อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ

  1. อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี และค่าเสื่อมราคา (EBITDA) ในปี 2563 เท่ากับร้อยละ 9.61% โดยมีอัตราส่วน กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัท ในปี 2563 เท่ากับ ร้อยละ (23%) ซึ่งสอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของรายได้ที่ ได้กล่าวไว้ข้างต้น
  2. ความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ย (EBIT / Interest Expenses) ในปี 2563 เท่ากับ 0.42 เท่า ลดลง เมื่อเทียบกับ ปี 2562 ซึ่งมีความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยประมาณ 2.49 เท่า การลดลงอย่างมีสาระสำคัญเป็นผลจาก เป็นปีแรกที่ บริษัทฯ รับรู้ดอกเบี้ยจ่ายจากสัญญาเช่าเป็นส่วนหนึ่งของ ต้นทุนทางการเงิน เป็นไปตามการเปลี่ยนแปลงของค่าใช้จ่าย ทางการเงินที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น
  3. อัตราส่วนสภาพคล่องปี 2563 เท่ากับ 1.85 เท่า ลดลงจากปี 2562 ซึ่งมีอัตราส่วนเท่ากับ 3.15
  4. อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนปี 2563 อยู่ที่ระดับ 3.43 เท่า เพิ่มขึ้น จากปี 2562 ที่อยู่ที่ระดับ 1.94 เท่า หากคำนวณเฉพาะหนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (IBD/E) ในปี 2563 จะมีอัตราส่วนเพียง 3.02 เท่า เมื่อเทียบกับปี 2562 จำนวน 1.51 เท่า เป็น อัตราส่วนภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากบริษัทมีรายการรับรู้ ภาระหนี้สินจากสัญญาเช่าเป็นปีแรก %) ซึ่งสอดคล้องกับ การเปลี่ยนแปลงของรายได้ที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น และการเพิ่ม ขึ้นจากการเบิกเงินกู้จากสถาบันการเงิน เพื่อใช้ในการพัฒนา โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
  5. มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น ปี 2563 เท่ากับ 1.47 บาทต่อหุ้น ลด ลงจากปี 2562 ซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น เท่ากับ 1.87 บาท ต่อหุ้น เนื่องจากผลการดำเนินงานของปี 2563 ที่ลดลงจากปี ก่อน อันเนื่องมาจากการได้รับผลกระทบดังได้มีการกล่าวไว้ ข้างต้น