คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ

บริษัทมีการดำเนินธุรกิจหลักในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งประกอบไปด้วย บ้านและที่ดินจัดสรรและห้องชุดในคอนโดมิเนียม และธุรกิจโรงแรม โดยผลการดำเนินงานงวดสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2564 บริษัทมีสัดส่วนรายได้ในธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจโรงแรม เท่ากับ 1,451.6 ล้านบาท และ 336.8 ล้านบาท ตามลำดับ หรือคิดเป็นร้อยละ 63.17 และร้อยละ 14.65 ของรายได้รวมทั้งหมด ตามลำดับ ซึ่งในปี 2564 บริษัทได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจที่สืบเนื่องจากปีที่ผ่านมา ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคชะลอตัวลง ประกอบกับปัญหาภาวะระบาดทั่วโลกของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ 2019 (COVID-19) ที่ทำให้ธุรกิจท่องเที่ยวได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยต้องหยุดดำเนินกิจการโรงแรมชั่วคราวจากการสั่งปิดพื้นที่ของหน่วยงานราชการ และการยกเลิกการเดินทางของนักท่องเที่ยวทั้งในและต่างประเทศ แต่อย่างไรก็ตามบริษัทยังคงมีรายได้หลักจากการขายและโอนอสังหาริมทรัพย์จากโครงการแนวราบที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมส่งมอบให้ลูกค้าในปีที่เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเมื่อเทียบกับปีก่อน และรายได้จากการให้เช่าและค่าบริการร้อยละ 2.99 ของรายได้รวมทั้งหมด อีกทั้งมีรายได้จากการขายสินค้าซึ่งเป็นธุรกิจปั๊มน้ำมันและร้านค้าในพื้นที่คอมเมอร์เชียลที่เปิดดำเนินการตั้งแต่ช่วงปลายปี 2562 รวมทั้งรายได้ค่าธรรมเนียมบริหารงานและรายได้อื่น ซึ่งในปี 2564 นี้บริษัทมีรายได้อื่นจากการได้รับงดเว้นค่าเช่าตามสัญญาเช่าสินทรัพย์เป็นส่วนใหญ่

ในปี 2564 บริษัทยังคงลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างยอดขายและรับรู้รายได้ในอนาคต บริษัทมองว่าหากสภาวะเศรษฐกิจมีการฟื้นตัว ภาวะการระบาดของเชื้อไวรัส Covid -19 มีสัญญาณที่ดีขึ้น บริษัทจะสามารถระบายสินค้าคงเหลือที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน ตามที่คาดการณ์ไว้รวมถึงโครงการ ทั้งนี้รายได้รวมบริษัทในปี 2564 เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ถึงร้อยละ 61 เป็นผลจากบริษัทได้รับผลตอบรับที่ดีของโครงการในแนบราบระดับซุปเปอร์ลักซ์ชัวรีที่สามารถขายและส่งมอบให้ลูกค้าในปี ซึ่งเฉพาะรายได้หลักจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของปี 2564 เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ถึงร้อยละ 124 และในส่วนรายได้จากการประกอบกิจการโรงแรมยังคงได้รับผลกระทบต่อเนื่องจากปีก่อน ประกอบกับนับแต่ช่วงต้นปี 2564 สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 มีความรุนแรงและยาวนาน ทำให้ บริษัทได้รับผลกระทบอย่างหนักธุรกิจโรงแรมที่ต้องหยุดกิจการชั่วคราว รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรมลดลงคิดเป็นร้อยละ 26 เมื่อเทียบกับปี 2563

ในช่วงต้นปี 2564 บริษัทได้จัดหาเงินทุนโดยการออกและจำหน่ายหุ้นกู้มีหลักประกันและมีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนด 1 ชุด มูลค่า 950 ล้านบาท เพื่อเป็นส่วนหนึ่งในการจ่ายคืนหุ้นกู้เดิมที่ถึงกำหนดชำระในปี 2 ชุด มูลค่ารวม 1,200 ล้านบาท

ปี 2564 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นรวม (D/E ratio) 3.25 เท่า และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น 2.76 เท่า ซึ่งเป็นอัตราส่วนที่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2563 คือ 3.43 และ 3.02 เท่า ตามลำดับ ทั้งนี้การลดลงของอัตราส่วนดังกล่าวเป็นผลมาจากการสัดส่วนของหนี้สินรวม และหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยโดยรวมของบริษัทในปี 2564 เมื่อเทียบกับปี 2563 คือร้อยละ 7 และ 10 ตามลำดับ

สำหรับรายละเอียดของทรัพย์สิน หนี้สิน และทุน ตลอดจนผลการดำเนินงานโดยละเอียดได้ถูกแจกแจงให้ทราบแยกตามประเภท รวมถึงตัวเลขอัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญดังต่อไปนี้

ฐานะทางการเงิน

สินทรัพย์

บริษัทมีสินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2564 จำนวน 10,199 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 จำนวน 606ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 6 สินทรัพย์ที่มีการเปลี่ยนแปลงเป็นสาระสำคัญ ได้แก่

  1. ต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย จำนวน 4,932 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 48 ของสินทรัพย์รวมทั้งหมด ลดลงจากปี 2563 เป็นจำนวน 419 ล้านบาท จากการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ในแก่ลูกค้าในระหว่างปี ในอัตราที่สูงกว่าที่บริษัทมีการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
  2. สินทรัพย์สิทธิการใช้ ลดลงจำนวน 201 ล้านบาท จากการตัดจำหน่ายสินทรัพย์สิทธิการใช้ในระหว่างปี
  3. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ลดลงจำนวน 58 ล้านบาท จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนบางส่วนในระหว่างปี ประกอบกับมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ลดลง

หนี้สิน

บริษัทฯ มีหนี้สินรวม ณ 31 ธันวาคม 2564 เท่ากับ 7,797 ล้านบาท ซึ่งลดลงจาก 31 ธันวาคม 2563 จำนวน 570 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 7 โดยมีสาระสำคัญในการเปลี่ยนแปลงดังนี้ คือ

  • เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน ลดลง 542 ล้านบาท จากการที่บริษัทชำระคืนเงินกู้จากการขายและโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทให้แก่ลูกค้า
  • หนี้สินตามสัญญาเช่า ลดลง 132 ล้านบาท จากการได้รับงดเว้นค่าเช่าตามสัญญา และจ่ายชำระค่าเช่าในระหว่างงวดสุทธิด้วยค่าตัดจำหน่ายดอกเบี้ยตามสัญญาเช่าที่เกิดขึ้นในระหว่างปี
  • หุ้นกู้ ลดลง 252 ล้านบาท จากการออกหุ้นกู้ในระหว่างงวดจำนวน 950 ล้านบาท และชำระคืนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดจำนวน 1,200 ล้านบาท บวกด้วยค่าธรรมเนียมในการออกหุ้นกู้ตัดจำหน่ายในระหว่างปี
  • หนี้สินที่เกิดจากสัญญา เพิ่มขึ้น 207 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นเงินรับล่วงหน้าจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในระหว่างปี
  • เงินกู้ยืมระยะยาวจากบริษัทอื่น เพิ่มขึ้น 254 ล้านบาท เพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการ และเสริมสภาพคล่องของบริษัท

ส่วนของผู้ถือหุ้น

บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้นรวม ณ 31 ธันวาคม 2564 เท่ากับ 2,402 ล้านบาท ซึ่งลดลงจาก 31 ธันวาคม 25623 (2,438 ล้านบาท) จำนวน 36 ล้านบาท เนื่องจากผลการดำเนินงานของบริษัทได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจและการแพร่ระบาดของไวรัส Covid -19 ส่งผลให้รายได้จากการประกอบธุรกิจโรงแรมและธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ลดลง แม้ว่าผลประกอบการในธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มสูงขึ้น และได้รับการเงินลงทุนจากการเพิ่มทุนจากส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุมในบริษัทย่อย จำนวน 120 ล้านบาท ในระหว่างปี

ผู้ถือหุ้นในปี 2564 เป็นส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทสุทธิจำนวน 1,468 ล้านบาท และเป็นส่วนของผู้มีส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุม จำนวน 934 ล้านบาท

ผลการดำเนินงาน

รายได้

บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อยมีรายได้รวมจากการดำเนินงานในปี 2564 เท่ากับ 2,299 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2563 เท่ากับ 870 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 61 ซึ่งการเปลี่ยนแปลงของรายได้ดังกล่าว ประกอบไปด้วยรายได้ของธุรกิจหลัก 4 ธุรกิจ และรายได้อื่นๆ ดังต่อไปนี้

  1. รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ปี 2564 เท่ากับ 1,451 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2563 จำนวน 802 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 126 เนื่องจากในปี 2564 โครงการอสังหาริมทรัพย์ในแนวราบของบริษัทที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้ากลุ่มไฮเอนด์
  2. รายได้ค่าเช่าและค่าบริการปี 2564 เท่ากับ 69 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 จำนวน 9 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 11 เนื่องจากบริษัทให้ส่วนลดค่าเช่าและค่าบริการเพื่อช่วยเหลือผู้เช่า และมีผู้เช่าบางรายยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด หรือไม่ต่อสัญญาเช่า เนื่องจากผู้เช่าได้รับผลกระทบจากสภาวะการณ์ทางเศรษฐกิจที่ที่ชะลดตัวอย่างรุนแรงจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส Covid -19
  3. รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม ในปี 2564 เท่ากับ 337 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 จำนวน 119 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 26 เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส Covid -19 ที่รุนแรงกว่าปี 2563 ส่งผลให้นักท่องเที่ยว ภายในประเทศลดลง ประกอบกับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ลดลงนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศที่ยังไม่สามารถมาท่องเที่ยวในไทยได้ตามปกติ นักท่องเที่ยวในประเทศไทยก็ยังระมัดระวังการเดินทางท่องเที่ยวอยู่ ประกอบกับเศรษฐกิจภายในประเทศชะลอตัวต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า เป็นผลให้รายได้จากการประกอบธุรกิจโรงแรมลดลงอย่างมาก
  4. รายได้จากการขายสินค้าของบริษัทในปี 2564 ใกล้เคียงกันกับปี 2563
  5. รายได้อื่น ปี 2564 เท่ากับ 358 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2563 จำนวน 200 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 127 เนื่องจากบริษัทมีกำไรจากการได้รับการงดเว้นค่าเช่าตามสัญญาเช่าทรัพย์สิน ระหว่างบริษัท ศรีพันวา แมเนจเมนท์ จำกัด (บริษัทย่อย) กับ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (กองทรัสต์) จำนวน 267 ล้านบาท อันเนื่องมาจากได้รับผลกระทบจากวิกฤตการณ์ การระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา (COVID-19) ในระลอกที่ 2 และ ระลอกที่ 3 ทางกองทรัสต์จึงมีการพิจารณาให้ความช่วยเหลือ โดยงดเว้นค่าเช่าสำหรับสินทรัพย์ที่ลงทุนครั้งที่ 1 และ ครั้งที่ 3 ในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวาสำหรับงวดเดือน กุมภาพันธ์ 2563 ถึงเดือน มิถุนายน 2564

( หน่วย : ล้านบาท )

รายการรายได้ 2564 2563 เพิ่มขึ้น/
(ลดลง)

% เพิ่มขึ้น /(ลดลง)

รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 1,451 649 802 125.52
รายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ 69 78 (9) (11.41)
รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม 337 455 (118) (26.03)
รายได้จากการขายสินค้า 61 61 - (0.03)
รายได้ค่าธรรมเนียมบริหารงานและค่าธรรมเนียมอื่น 23 28 (5) (17.82)
รายได้อื่นๆ 358 158 200 126.88
รวมรายได้ 2,299 1,429 870 60.89


กำไรขั้นต้น

บริษัทมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2564 ประมาณร้อยละ 30 ซึ่งเป็นอัตราส่วนที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อกับปีก่อน ในขณะที่อัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากธุรกิจให้เช่าและบริการสำนักงาน ในอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และ 2 และห้องชุดในคอนโดมีเนียม อิสสระ ลาดพร้าว เท่ากับร้อยละ 42 ลดลจากปี 2563 ประมาณร้อยละ 5 เนื่องจากปี 2564 บริษัทได้ให้ความช่วยเหลือแก่ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจากสภาวะการณ์ทางเศรษฐกิจโดยการลดค่าเช่าและหรือค่าบริการ ในขณะที่ต้นทุนคงที่ของบริษัทไม่ได้ลดลงอัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากการประกอบธุรกิจโรงแรม ปี 2564 ขาดทุน ประมารร้อยละ (28) ซึ่งอัตราขาดทุนเพิ่มขึ้นจากปี 2563 ที่ขาดทุนประมาณร้อยละ (10) เนื่องจากรายได้ที่ลดลงอย่างมากจากผลประกอบการณ์ของโรงแรมในขณะที่ต้นทุนคงที่ของบริษัทยังคงเท่าเดิม อัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากการขายสินค้า ปี 2564 ประมาณร้อยละ 7 ซึ่งอัตรากำไรเพิ่มขึ้นจากปี 2563 ที่ขาดทุนประมาณร้อยละ (1) เนื่องจากวิธีคิดต้นทุนของสินค้าเปลี่ยนแปลงไปโดยในปี 2564 ต้นทุนของปั๊มน้ำมันซึ่งเป็นองค์ประกอบใหญ่ของธุรกิจนี้จะรวมเฉพาะต้ยทุนราคาน้ำมันจากโรงกลั่นและค่าขนส่งเท่านั้น ในขณะที่ปี 2563 ต้นทุน รวมถึงค่าใช้จ่ายคงที่อื่นๆเช่น ค่าเสื่อมราคาเป็นต้น

รายละเอียดกำไรขั้นต้นในแต่ละธุรกิจแสดงไว้ในตารางดังนี้

( หน่วย : ล้านบาท )

กำไรขั้นต้น 2564 2563

% เพิ่มขึ้น / (ลดลง)

กำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ 29.84 29.05 0.79
กำไรขั้นต้นจากค่าเช่าและค่าบริการ 41.69 46.55 (4.86)
กำไรขั้นต้นจากการประกอบกิจการโรงแรม (27.73) (9.75) (17.98)
รายได้จากการขายสินค้า 6.58 (0.77) 7.35
รวมกำไรขั้นต้น 19.42 14.48 4.94


ค่าใช้จ่าย

  1. ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารในปี สำหรับปี 2564 เท่ากับ 552 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนต่อรายได้รวม ร้อยละ 24 ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นร้อยละ 8 เมื่อเทียบกับปี 2563 โดยในปี 2563 บริษัทมีค่าใช้จ่ายการขายและบริหารจำนวน 510 ล้านบาท การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการเพิ่มขึ้นของการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น อาทิค่านายหน้า และค่าธรรมเนียมการโอน
  2. ค่าใช้จ่ายทางการเงิน ปี 2564 ลดลงจากปี 2563 เท่ากับ 7 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทชำระคืนเงินกู้ยืมสถาบันการเงินในระหว่างงวด จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ให้ลูกค้า

กำไร / (ขาดทุน) สุทธิ

บริษัทมีผลกำไร (ขาดทุน) จากการดำเนินงานในปี 2564 เท่ากับ (99) ล้านบาท โดยมีกำไร (ขาดทุน) สุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัท เท่ากับ (45) ล้านบาท และขาดทุนลดลง (283) ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2563 กำไร (ขาดทุน) สุทธิ ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัทต่อหุ้น เท่ากับ (0.04) บาท

อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ

  1. อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี และค่าเสื่อมราคา (EBITDA) ในปี 2564 เท่ากับร้อยละ 20.66% โดยมี อัตราส่วนกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัท ในปี 2564 เท่ากับร้อยละ (1.94%) ซึ่งสอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของรายได้ที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น
  2. ความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ย (EBIT / Interest Expenses) ในปี 2564 เท่ากับ 1.47 เท่า เพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับปี 2563 ซึ่งมีความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยประมาณ 0.42 เท่า การเพิ่มขึ้นอย่างมีสาระสำคัญเป็นผลจากรายได้ของบริษัทที่เพิ่มสูงขึ้นตามที่กล่าวไว้ข้างต้น
  3. อัตราส่วนสภาพคล่องปี 2564 เท่ากับ 2.11 เท่า เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ซึ่งมีอัตราส่วนเท่ากับ 1.85
  4. อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนปี 2564 อยู่ที่ระดับ 3.25 เท่า ลดลงจากปี 2563 ที่อยู่ที่ระดับ 3.43 เนื่องจากบริษัทชำระคืนเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน จากการผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นมากจากธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์
  5. มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น ปี 2564 เท่ากับ 1.38 บาทต่อหุ้น ลดลงจากปี 2563 ซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น เท่ากับ 1.47 บาทต่อหุ้น เนื่องจากผลการดำเนินงานของปี 2564 -ขาดทุนอันเนื่องมาจากที่กล่าวไว้ข้างต้น